Zašto se u Njemačkoj ne gradi više stanova?

Njemački kancelar Scholz je i dok je bio na čelu vlade u svom gradu-pokrajini Hamburgu poticao gradnju stanova kako bi obuzdao paprene stanarine. Slično je, ako ne još i gore, i u Berlinu, Münchenu, Frankfurtu, Kölnu... U čitavom nizu njemačkih gradova je prava lutrija uopće naći stan, pogotovo takav koji mogu platiti i obitelji sa skromnijim prihodima.

Zato je i u koalicijskom sporazumu ove njemačke vlade najavljeno da će se godišnje graditi 400.000 novih stanova kako bi se većom ponudom obuzdale sve veće stanarine, ali Njemačka je daleko od tog cilja, upozorava Michael Voigtländer iz Instituta njemačkog gospodarstva (IW) u Kölnu. „Obzirom na manji broj izdanih dozvola i problema u građevini, krećemo se prije u smjeru 200.000 stanova godišnje.“ Još gore: ekonomski stručnjaci procjenjuju kako se sustavno održava manjak na tržištu stanova jer se u velegradovima u kojima i vlada nestašica gradi tek 75% od realne potražnje za stambenim prostorom.

Planira se – ali se ne gradi

Tu nema razlike ni između institucionalnih i privatnih investitora: tako je i najveći vlasnik stambenog prostora za iznajmljivanje u ovoj zemlji, tvrtka Vonovia veoma oprezna u gradnji novih prostora i u prva tri kvartala je u čitavoj Njemačkoj završila tek 1.799 stanova. Ta tvrtka sa sjedištem u Bochumu, čiji su najveći vlasnici norveški državni fond sa 15% i američki investor Blackrock sa 7,4% doduše planira nove gradnje, ali kako nam objašnjava glasnogovornik tvrtke Marc Friedrich, „ti projekti se razvijaju samo do faze izdavanja dozvole sve dok će trajati teško stanje na tržištu".

Friedrich nas uvjerava kako je Vonovia spremna „brzo aktivirati“ te projekte čim se stanje na tržištu popravi, ali zapravo nema znakova kako će se to dogoditi u dogledno doba. Doduše, ekonomski stručnjak Voigtländer nam kaže kako takve velike tvrtke u sektoru nekretnina „nisu nužno i one koje osobito mnogo grade", ali problemi su svima isti.

„Kako da naplatimo ulaganje?"

Ako se zbroji i trošak zemljišta i sve potrebne dozvole, prije par godina je cijena gradnje kvadratnog metra stambenog prostora bila negdje oko 3.000 eura, „a sad je negdje 5.000 eura zajedno sa zemljištem. Da bi pokrili naše troškove naši podstanari bi trebali plaćati 20 eura po četvornom metru“, kaže nam glasnogovornik Vonovie – a to je jednostavno previše skupo i nije cilj poslovanja ove tvrtke. Usporedbe radi, trenutno je prosječna visina stanarine ovog vlasnika nekretnina 7,60 eura po četvornom metru.

Naravno da po toj cijeni vlada prava jagma za njihovim stanovima i tehnički uzevši, svih 490 tisuća stanova koje ima ova tvrtka su iznajmljeni. „Za svaki stan koji ponudimo na tržištu u najkraćem roku dobijemo na stotine upita. Na primjer, u Berlinu je potražnja osobito velika“, kaže nam Friedrich.

„Tehnički“ znači da se tu broji i oko 2% - dakle u ovom slučaju nekih 9.800 stanova - koji su doduše prazni, ali su u njima nužni građevinski popravci i sanacija, što je opet i obzirom na trenutne cijene u građevini, investicija u koju se Vonovia ne žuri upustiti.

Gradnja, a sad i kamate

Jer osim cijene gradnje, problem su i trenutne kamate na kredite. Vonovia je u proteklom razdoblju intenzivno širila svoj fond nekretnina i te akvizicije je uglavnom platila pozajmicama. To znači da su i dugovi tvrtke prilični i jedini izlaz jest prodati dio svog stambenog fonda i udjele u tvrtkama za nekretnine: već u tekućoj poslovnoj godini je jedino prodajom došla do 3,7 milijardi eura, a kako je najavio direktor Vonovia Rolf Buch na postaji Bloomberg, Vonovia će i sljedeće godine prodati svojih nekretnina u vrijednosti od oko 3 milijarde eura jer se ne nadaju bitnom smanjenju kamata.

Naravno, privatna tvrtka i tu najprije misli na vlastitu dobit: na stanovima se odlično zarađuje tako da njih želi i zadržati. No Vonovia bi rado prodala poslovne prostore u njenom vlasništvu gdje je i potražnja mnogo manja, a tu su i starački domovi kojih bi se rado riješila. Jer tvrtka mora misliti na dividendu koju će platiti vlasnicima – a ona je prilična: Vonovia je 2022. ostvarila promet od 5,4 milijardi eura, a ostvarena dobit je bio 1,8 milijardi.

I manje stanovnika danas treba više stanova

No sve u svemu, „jeftine“ stanove se uopće ne može graditi nego će se oni načelno naći samo u već postojećim stambenim zgradama, objašnjava ekonomist Voigtländer. A tu je i problem demografije: sve je više malih ili samačkih obitelji tako da „prije svega nedostaje mnogo malenih stanova. Jer u gradovima u kojima i postoji velika potražnja, živi mnogo malih domaćinstava“. No to je onda i sociološki problem: ako obitelji s djecom želi ostali živjeti u centru grada, one trebaju i veće stanove, ali takve koje će moći platiti.

U svakom slučaju, stanarima se crno piše: sve dok se gradi manje stanova nego što ih se traži, stanarine će rasti. Tako i direktor Vonovie procjenjuje da će rasti i potražnja za stanovima i same stanarine, a kriza će potrajati barem do 2025., izjavio je Buch novinarima Bloomberga.

I ekonomist Instituta njemačkog gospodarstva ne vidi nekih osnova za ublažavanje nestašice stanova, no tu bi država mogla nešto učiniti. Kad je riječ o velikim vlasnicima stambenih prostora, on misli kako bi oprost 6% uloženih sredstava od kalkulacije poreza „bio korak u pravom smjeru“, ali kako bi i kod individualne gradnje jedino pravo rješenje bilo, barem na određeno vrijeme, ukinuti porez na kupovinu nekretnine. „Ukupno uzevši, postoji previše nameta u novogradnji. Naravno da bi pomoglo i smanjivanje poreza, ali obzirom na stanje državne blagajne, to nije realistično“, procjenjuje Voigtländer.

„Dobar" stan nisu tek zidovi

U tvrtki Vonovia su nam objasnili i što zapravo znači želja ove njemačke vlade da godišnje gradi 400 tisuća novih stanova: to je „nekih 100 milijardi eura koje trebalo investirati“, kaže nam Friedrich. A i to nije sve: tu onda dolazi barem još toliko za energetsku sanaciju postojećih zgrada, što je također želja ove vlade. S druge strane, upravo je država ta koja odlično zarađuje na novogradnji: ako se zbroje svi porezi, nameti i obveze koje investitor mora podmiriti u gradnji zgrade – od izolacije pa do uređenja okoliša, to onda na koncu ispada dobrih 37% cijene.

Tržište nekretninama se zapravo nikad neće riješiti tek potezom pera: jer čak i da se investitoru omoguće povlastice, onda ostaje problem stvaranja poželjnog životnog okoliša kako ne bi nastala tek nova „betonska spavaonica“ - i potencijalno socijalno žarište. Tu treba sagraditi i ceste i osmisliti javni prijevoz, navesti investitore da misle i na trgovine, škole i parkove... Ukupna ulaganja su zapravo nekoliko puta veća nego tek gradnja nove stambene zgrade, a o takvim investicijama se jedva uopće i govori kod ionako praznih općinskih i gradskih blagajni.

Pratite nas i na Facebooku, preko X-a, na Youtubeu, kao i na Instagramu