Rynek mieszkaniowy w RFN. Kwestia polityki czy ekonomii?

Politycy patrzą przychylnym okiem na naukowców i ich ekspertyzy, kiedy odpowiadają one ich poglądom. W przypadku najnowszej ekspertyzy rady naukowej, działającej przy ministerstwie gospodarki, poświęconej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Niemczech, wygląda to nieco inaczej. Część opinii wyrażonych przez 38 członków tego gremium spotkała się z ostrym sprzeciwem polityków i to nie tylko z partii opozycyjnych.

"Społeczna polityka mieszkaniowa" - taki tytuł nosi ekspertyza sporządzona pod kierunkiem prof. ekonomii z Uniwersytetu w Konstancji Friedricha Breyera. W gruncie rzeczy proponuje ona powrót do gospodarki rynkowej w jej czystej postaci. Państwo powinno wycofać się z nakładania jakichkolwiek ograniczeń na rynek mieszkaniowy i zachodzące na nim zjawiska - twierdzą jej autorzy. Przede wszystkim należy zrezygnować z obowiązującej obecnie zasady, że właściciel mieszkania do wynajęcia nie może podnieść ceny jego wynajmu nowemu lokatorowi o więcej niż 10 procent w porównaniu ze średnią wysokością czynszu w danej miejscowości. Zdaniem ekspertów z rady naukowej przy ministerstwie gospodarki ta zasada w praktyce i tak nie działa, a na domiar złego hamuje budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w metropoliach, ponieważ traci ono na atrakcyjności w oczach inwestorów. To samo odnosi się do modernizacji mieszkań.

Nie wszyscy mogą mieszkać w centrum

Autorzy analizy nawołują również do ograniczenia liczby mieszkań socjalnych dofinansowywanych z budżetu państwa. Za takim rozwiązaniem przemawia fakt, że "23 procent lokatorów wynajmujących takie mieszkania należy do ludzi o dochodach wyższych niż średnia krajowa" - twierdzi prof. Breyer. Zamiast forsowania budowy mieszkań socjalnych należałoby, jego zdaniem, stworzyć różne zachęty do inwestowania w budowę domów i mieszkań własnościowych. Możliwe są także inne formy pomocy lokatorom o niższych dochodach.

Sprawą podstawową jest zwiększenie liczby nowych mieszkań na obrzeżach dużych miast i aglomeracji, ponieważ "nie wszyscy ludzie mogą zamieszkać w śródmieściu". W rezultacie ceny wynajmu mieszkań w dobrym punkcie stale idą w górę. Jest to oczywiste i zrozumiałe. Rzadkie i poszukiwane dobra mają swoją cenę. Jedynym sposobem zmniejszenia wydatków jest wynajęcie w centrum mieszkania o mniejszym metrażu - stwierdza szef zespołu doradców naukowych ministerstwa gospodarki.

Czynsze i mieszkania jako problem społeczny

Dla rodzin wielodzietnych o przeciętnych dochodach takie poglądy zakrawają na cynizm. Dla nich, już od lat, znalezienie dobrego mieszkania po przystępnej cenie graniczy z cudem. Takie mieszkania ludzie wyrywają sobie z rąk, a ich ceny rosną w zawrotnym tempie. Nic dziwnego, że minister sprawiedliwości Katarina Barley z SPD uznała to za jedną z najważniejszych kwestii w polityce społecznej w obecnych czasach.

Z drugiej strony brak mieszkań w Niemczech jest także problemem lokalnym. Pod koniec 2016 roku, zwłaszcza na prowincji, ok. 2 mln mieszkań stało pustych, z czego 620 tys. w landach wschodnich. Równocześnie malała liczba mieszkań do wynajęcia w dużych miastach. W Berlinie każdego roku przybywa ok. 40 tys. nowych lokatorów. Mieszkań brakuje także dotkliwie w miastach uniwersyteckich średniej wielkości. Bierze się to stąd, że liczba studentów od roku 2008 wzrosła od 1,8 mln do 2,8 mln. 

Nieruchomości stają się coraz bardziej atrakcyjne

W latach 2010-2017 ceny wynajmu mieszkań w 14 najbardziej atrakcyjnych miastach wzrosły średnio o 34 procent. W Monachium i Stuttgarcie o przeszlo 40 procent, a w Berlinie o prawie 70 procent. Cena metra kwadratowego w Monachium wynosi obecnie 16 euro. Do tego dochodzą ceny prądu, ogrzewania, wody, wywozu śmieci i inne. Jednym słowem - mieszkanie stało się dobrem luksusowym.

W jeszcze wyższym stopniu wzrosły ceny mieszkań własnościowych. W roku ubiegłym kosztowały one o ok. 90 procent więcej niż 10 lat temu. Coraz więcej lokatorów w Niemczech musi liczyć się z wymówieniem im mieszkania, ponieważ jego właścicielom opłaca się je wyremontować, unowocześnić i sprzedać na wolnym rynku jako lokal własnościowy.

Jak na to wszystko reagują niemieccy politycy?

Politycy zwrócili uwagę, że ceny mieszkań zwiększyły się w znacznie większym stopniu niż płace i muszą na to zareagować. Tym bardziej, że w Niemczech co drugi ich mieszkaniec mieszka w lokalu czynszowym. Pod tym względem Niemcy są wyjątkiem w Europie, ponieważ na naszym kontynecie średnio aż 70 procent jego mieszkańców żyje we własnych czterech ścianach.

Polityka mieszkaniowa stała się w Republice  Federalnej zapalnym zagadnieniem politycznym. Minister gospodarki Peter Altmaier z CDU powiedział przy okazji prezentacji najnowszej ekspertyzy naukowej, że "mieszkania po przystępnej cenie, podobnie jak pełne zatrudnienie i udział obywateli w powszechnym dobrobycie, należą do najważniejszych celów politycznych". Wygląda zatem na to, że Altmaier nie odnosi się bezkrytycznie do zalecenia autorów ekspertyzy puszczenia cen wynajmu mieszkań na żywioł.

Sprawa ta będzie przedmiotem specjalnego szczytu mieszkaniowego koalicji rządowej 21 września. Wezmą w nim udział także przedstawiciele branży budowlanej, spółdzielni mieszkaniowych i eksperci od rynku nieruchomości. Można spodziewać się na nim ożywionej dyskusji, ponieważ CDU zdecydowanie odrzuca wysuwane przez SPD żądania ściślejszego uregulowania rynku mieszkaniowego. Na wrześniowym szczycie ekspertyza sporządzona przez zespół prof. Breyera ma zostać poddana wnikliwej analizie. Wiceprzewodniczący SPD Thorsten Schäfer-Gümbel już teraz nie zostawił na niej suchej nitki, widząc w niej dowód na ciche poparcie interesów spekulantów od nieruchomości i brak zainteresowania potrzebami lokatorów o średnich dochodach.