Crise imobiliária

Inaugurado em 2000, o Sony Center foi criado para se tornar um símbolo do renascimento da capital alemã. Sob um teto imenso em forma de tenda, milhares de turistas e berlinenses frequentam o imponente cinema do complexo e jantam em um de seus muitos restaurantes. Sobre as multidões, no entanto, encontram-se escritórios vazios e apartamentos luxuosos, com discretas placas de "aluga-se".

Como empreendimento comercial, o Sony Center foi um fiasco. Em fevereiro de 2008, a Sony vendeu sua participação no projeto, acarretando uma perda de 150 milhões de euros. Na semana passada, a mídia alemã noticiou que o atual proprietário do complexo, o fundo imobiliário Morgan Stanley, segue os passos da Sony e pretende vende o complexo por uma quantia inferior aos 600 milhões de euros pagos no ano passado.

Indagado pela Deutsche Welle, Morgan Stanley não confirmou a notícia, que foi primeiramente publicada no jornal Die Welt e no Financial Times Deutschland. O analista imobiliário berlinense Marcus Schmidt descreve o possível negócio como uma "venda emergencial" pelo Morgan Stanley, atingido duramente pela crise financeira global e pela queda dos preços de imóveis em todo o mundo.

"No momento, o problema é que a lista de possíveis compradores encolheu", explica Schmidt à Deutsche Welle. Com a retração dos bancos e a intensa perda de capital por parte de financiadores privados, alguns clientes tradicionais de projetos do porte do Sony Center não estão, simplesmente, interessados em investir, acresceu o analista.

História recente alemã em praça da cidade

A região em torno da praça Potsdamer Platz serviu durante muito tempo como espelho da história recente alemã. Antes da Segunda Guerra Mundial, a Potsdamer Platz era a maior interseção de tráfego da Europa. Hoje, um semáforo antigo está localizado no centro da praça para comemorar aquele que foi supostamente o primeiro sinal de trânsito do continente.

Durante a guerra, a área foi praticamente reduzida a cinzas pelos bombardeios aéreos aliados e pelos combates urbanos, quando tropas soviéticas se aproximaram da cidade. Após a guerra, a Potsdamer Platz se estendia pela linha divisória entre Berlim Ocidental e Oriental.

Quando foi construído em 1961, o Muro de Berlim cortou a praça. O setor alemão oriental ficou com uma grande parcela de terreno não ocupado, privado de vegetação e patrulhado por soldados fortemente armados. Após a queda do Muro, em 9 de novembro de 1989, e a reunificação da Alemanha e de Berlim, em 1990, a região em torno da Potsdamer Platz era apenas um vasto terreno vazio.

Com tamanho espaço não aproveitado próximo ao coração da cidade – a Potsdamer Platz está somente a 500 metros do Portão de Brandemburgo – o governo local logo cuidou de desenvolver a área após a reunificação. Nos anos 1990, a Postdamer Platz foi considerada por diversas vezes o maior canteiro de obras da Europa.

Na ocasião, a montadora Daimler e a empresa Sony anunciaram altos investimentos na região. O crescente "quarteirão" da Daimler foi inaugurado em 1998, seguido em 2000 pelo Sony Center, projetado pelo renomado arquiteto Helmut Jahn.

Aluguéis baratos

O preço médio do aluguel de espaços comerciais em Berlim é de 20 a 22 euros por metro quadrado, afirma o economista do Deutsche Bank, Tobias Just. Esse preço é bem inferior ao cobrado em Munique ou Frankfurt, onde o mesmo espaço renderia 30 a 38 euros por metro quadrado.

O papel da Potsdamer Platz como coração do distrito comercial berlinense, no período anterior à Segunda Guerra, criou muitas expectativas em torno da região após a reunificação. No início de sua construção, os investidores contavam com um aluguel de 30 a 40 euros por metro quadrado, explica Just.

Tais investidores também se enganaram ao esperar que grandes companhias restabelecessem suas sedes em Berlim, 40 anos após de terem se "exilado" na antiga Alemanha Ocidental, diz Marcus Schmidt. Por esse motivo, os edifícios de escritórios do Sony Center foram construídos, acresce.

"Hoje, eles precisam de certo tipo de locatários", diz Schmidt. "Esses têm de ser grandes companhias, gente que precisa de 5 mil metros quadrados."

Pequenos negócios

Em vez disso, a capital alemã vivenciou uma estagnação de crescimento durante a maior parte dos 20 anos que se passaram após a queda do Muro. A maioria das grandes companhias continuou afastada e a desindustrialização gerou ainda mais terrenos grandes e vazios pela cidade.

Berlim atrai hoje um grande número de pessoas criativas e pequenas empresas iniciantes, com orçamentos baixos e necessidades de espaço muito menores que os oferecidos na Potsdamer Platz. Para Marcus Schmidt, o futuro dos projetos imobiliários em Berlim está em atrair, como inquilinos, pessoas que estão iniciando seus negócios.

Apesar da desistência do Morgan Stanley, Tobias Just acredita no potencial imobiliário do Sony Center e de Berlim. "Estou certo de que o crescimento acontecerá a longo prazo", diz o economista. Para ele, a presença do governo federal na cidade, juntamente com quatro universidades, a reputação de trendsetting e aluguéis baratos, irão trazer, ao longo do tempo, dinamismo econômico à capital alemã.

Autor: Brett Neely (ca)

Revisão: Soraia Vilela