Плохие новости для россиян с недвижимостью в Европе
27 октября 2022 г.
Плохие новости для всех тех россиян, которые в былые мирные времена вложили свои честно или нечестно нажитые деньги в европейскую жилую недвижимость. Мало того, что из-за широкомасштабных визовых ограничений, многочисленных персональных санкций и радикального сокращения воздушного сообщения многие из них не имеют больше возможности регулярно навещать свою собственность, записанную на них или на их родственников. Так теперь она еще и теряет в цене.
Из-за роста базовой ставки ЕЦБ резко подорожала ипотека
"На рынке жилья происходит сейчас то, что еще год назад было немыслимо: квартиры и дома, которые раньше продавались за считанные дни, теперь порой месяцами не могут сменить владельца, и цены продолжают снижаться", - так описывает ситуацию в Германии немецкая экономическая газета Handelsblatt.
Рейтинговое агентство Moody's указывает на растущую повсюду в Европе вероятность тренда к удешевлению недвижимости. В девяти богатых странах Запада цены на жилье в настоящий момент прямо-таки падают, констатирует британское издание The Economist. В четырех европейских городах даже могут лопнуть "мыльные пузыри", предупреждает швейцарский банк UBS.
Эксперты едины в том, что многолетний бум на рынке жилой недвижимости в Европе затормозился или даже закончился главным образом потому, что Европейскому центральному банку (ЕЦБ) из-за рекордно высокой инфляции в еврозоне пришлось резко повысить свою базовую процентную ставку. Это привело к стремительному удорожанию крайне дешевых до сих пор ипотечных кредитов, что тут же отбило у многих потенциальных покупателей желание приобретать жилье.
Так, в Германии при сохранявшейся несколько последних лет нулевой ставке ЕЦБ (он проводил антикризисную политику "сверхдешевых" денег) ипотека на десятилетний срок долго стоила чуть больше 1%. В этом году она буквально за считанные месяцы взлетела до более чем 4%. И произошедшее 27 октября дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики ЕЦБ сделает ипотеку еще более дорогой, что неминуемо приведет к дальнейшему снижению спроса на жилую недвижимости и с большой долей вероятности ускорит снижение цен на нее.
Индекс "мыльных пузырей": где они надулись и могут лопнут?
Причем далеко не только в Германии. В Нидерландах, к примеру, индивидуальные дома уже подешевели в 3-м квартале 2022 года по сравнению со 2-м кварталом, иными словами - всего за три месяца, на 5,8%, сообщил в начале октября нидерландский союз маклеров NVM. Столь высокая динамика серьезно повышает риски обвала на перегретом рынке Амстердама. Во всяком случае так считает швейцарский банк UBS.
Он опубликовал 12 октября очередной ежегодный индекс Global Real Estate Bubble Index, призванный предупреждать о возникновении "мыльных пузырей" на рынках жилой недвижимости 25 избранных городов мира. В список из девяти городов, в которых, по оценкам UBS, пузыри уже образовались и, соответственно, могут лопнуть, аналитики банка включили четыре европейских города, и Амстердам занял 7-е место.
А на 4-м месте, где риски сильного падения цен еще выше, оказалась баварская столица Мюнхен, пользующаяся большой популярностью среди самых разных российских покупателей недвижимости. Можно вспомнить, к примеру, нашумевшую в июне историю с конфискацией немецкими властями сразу трех мюнхенских квартир, принадлежавших попавшему под санкции ЕС депутату Госдумы от КПРФ и его жене.
На 3-е место в индексе UBS поднялся швейцарский Цюрих, а 2-е занял немецкий Франкфурт-на-Майне, немного уступивший "отрицательное лидерство" канадскому Торонто, где "мыльный пузырь" по всем показателям наиболее очевидный и раздутый.
В то же время Париж и Лондон оказались в индексе на 13-м и 16-м местах и тем самым в средней категории: здесь цены на недвижимость завышенные, но пузыря нет, считают в UBS. Зато он есть в таком популярном среди многих россиян неевропейском городе, как Тель-Авив, поднявшемся на 8-е место сразу после Амстердама. А вот в Дубае (24-е место) цены на квартиры представляются экспертам швейцарского банка справедливыми. Рынки весьма далеки от перегретого состояния также (вернемся в Европу) в Милане (22-е место) и особенно в Варшаве (25-е место).
В отличие от целого ряда других экспертов, аналитики UBS убеждены: в условиях дорожающей ипотеки, высокой инфляции, снижающей покупательную способность населения, и угрозы глобальной рецессии в городах с особо сильно подорожавшим в последние годы жильем бум на рынке недвижимости не просто замедлился, а заканчивается. Поэтому они исходят из того, что в ближайшие кварталы в городах с сильно завышенными ценами и тем более с "мыльными пузырями" следует ожидать "существенной корректировки цен".
McMakler: в крупнейших городах ФРГ дешевеют квартиры и дома
Конкретно на рынке Германии смена тренда уже произошла, указывает, в свою очередь, немецкая маклерская фирма McMakler. В опубликованном 21 октября обзоре она указывает, что снижение цен, впервые зарегистрированное во 2-м квартале, в 3-м квартале продолжилось. Оно, в частности, наблюдалось во всех семи крупнейших городах ФРГ.
Так, лидером падения оказался Штутгарт, где средняя цена квадратного метра в квартирах и домах в лучших районах, уже упавшая с апреля по июнь на 3,2%, с июля по сентябрь снизилась на дальнейшие 1,6%. Во Франкфурте-на-Майне недвижимость подешевела соответственно на 2,9% и 1,1%, в Мюнхене - на 3,7% и 0,7%, в Берлине - на 2,2% и 0,9%.
Одновременно аналитики McMakler именно в Баварии зарегистрировали в 3-м квартале самый большой во всей Германии рост предложения: на продажу было выставлено на 25,1% больше объектов недвижимости, чем в предыдущем квартале. В Гамбурге число выставленных на продажу квартир и домов тоже увеличилось за квартал почти на четверть.
Тут следует иметь в виду, что квартиры, дома и виллы в окрестностях Мюнхена и в южной части Баварии на больших озерах и в предгорье Альп пользовались немалым спросом у россиян с самыми разными кошельками. В живописном фешенебельном баварском местечке Роттах-Эгерн на берегу озера Тегернзе находится, к примеру, вилла российского олигарха Алишера Усманова. О ней много писали в сентябре после того, как немецкая полиция провела там обыск в рамках следствия, ведущегося в отношении российского олигарха из-за подозрения в неуплате налогов и отмывании денег.
В Германии запретят куплю-продажу недвижимости за наличные
Так что если ему или любым иным российским обладателям недвижимости в Баварии и других федеральных землях Германии придется или захочется ее теперь продать, они, скорее всего, не получат ту цену, на которую еще недавно могли рассчитывать.
Да и саму процедуру продажи может существенно осложнить твердое намерение правящей в Германии коалиции до конца года принять закон, запрещающий куплю-продажу недвижимости за наличные деньги. Контроль за его соблюдением будет возложен на нотариусов, оформляющих эти сделки. Впредь при продаже непременно придется указывать банковские счета. А что делать, если они из-за санкций заморожены или банки отказываются открывать новые?
В заключение отметим любопытный тренд на немецком рынке жилья, напрямую связанный с Россией, которая "отключила газ" Германии и целому ряду стран Европы. На фоне взлетевших до запредельных высот цен на голубое топливо в ФРГ снизился спрос на жилье, обогреваемое именно газом, отмечается в обзоре рынка фирмы McMakler. Одновременно подорожали квартиры и дома, в которых горячую воду и тепло обеспечивают различные технологии, использующие возобновляемые источники энергии.
Смотрите также: