Почему в Минске скупают жилье и когда цены пойдут вниз?

На рынке недвижимости в Минске - рекорд за рекордом. В июне, который обычно не отличается покупательской активностью, белорусы приобрели 1469 квартир. При этом цены на жилье не самые привлекательные. Чем обусловлен такой активный спрос, и действительно ли сейчас "на редкость хорошее время улучшить жилищные условия" - у DW.

Что происходит на рынке?

Рост количества заключенных сделок начался в феврале 2023 года. К июню он достиг рекорда за последние месяцы - в Минске совершили 1469 сделок купли-продажи жилья. Всего с апреля по июнь в столице продали и купили 4136 квартир - это на четверть больше, чем в первые три месяца 2023 года, следует из аналитики Национального кадастрового агентства.

В топе продаж оказались одно- и двухкомнатные квартиры. Цена за квадратный метр в новостройках выросла на 3-5%: средняя стоимость "квадрата" в однушках и двушках достигла 1370 долларов, в трехкомнатных квартирах - 1230. На вторичном рынке средние цены за квадратный метр жилья тоже впечатляют: в однушках он стоил в среднем 1440 долларов, в двушках - 1260 долларов, в трешках - 1200.

При этом, как отмечается в аналитике Национального кадастрового агентства, всего 10% приобретенного жилья - это квартиры в новостройках. По сравнению с первой половиной 2022 года этот показатель упал ровно в два раза.

"Ребенок растет, нужно расширяться"

"Откуда такой спрос? Ведь доходы не растут, в отличие от доллара и евро. Тут все просто: вкладывать деньги больше некуда, да и кредиты подешевели". Это объяснение - просто в яблочко", - цитирует аналитика в сфере недвижимости Наталью Литовскую Вадим. В начале 2023 года он купил квартиру в новостройке в Минске.

Вадим работает в сфере IT, у него есть жена и ребенок, сейчас они живут в собственной двухкомнатной квартире в Минске. Несмотря на то, что ситуация в Беларуси их не радует, уезжать из страны молодая семья не собирается. По словам Вадима, сейчас надежно хранить накопления в чем-либо, кроме квадратных метров, стало сложно. Кроме этого, в семье подрастает ребенок. Два фактора сошлись - и семья решилась на покупку более просторного жилья.

"Двое моих друзей не участвовали в протестах 2020 года, не собирались и не собираются уезжать, поэтому они еще в 2021-м подобрали себе варианты и купили квартиры. И одного, и у другого была криптовалюта (они айтишники), которая просела. Были также акции через "Альфабанк", но из-за санкций и эта опция отвалилась. Вот и получилось, что больше не в чем хранить деньги, - рассказывает о мотивации приобретать жилье в нестабильное время Вадим. - В моем случае тоже было невозможно вложить надежно деньги хоть во что-то. Испугался "губопиков": вдруг они придут и заберут деньги, которые мы долго зарабатывали. Ну, и ребенок растет, нужно расширяться. Сошлись эти два фактора. Плюс цены чуть снизились, кредиты стали выдавать на более выгодных условиях, да и выбора стало больше". 

При этом, отмечает Вадим, найти жилье, которое бы соответствовало его представлению о комфорте, в Минске не так просто. Многие предложения от застройщиков были слишком дорогими, поэтому выбирать пришлось буквально из двух жилых комплексов - на одном из них, у Свислочи, семья остановилась и приобрела более просторную квартиру. Цена квадратного метра в нем в трехкомнатных квартирах стартует от 1380 долларов, в однушках и двушках - 1500-1600 у.е.

Откуда такие цены?

Чем обусловлены такие цены на квартиры в новых домах, да и на жилье на вторичном рынке? Ответ на этот вопрос в своем телеграм-канале дает эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. Во-первых, по ее оценкам, санкции в отношении Беларуси повлияли на себестоимость строительства: она выросла и в рублевом, и валютном эквиваленте. Во-вторых, белорусы относительно адаптировались к турбулентной ситуации, которая длится в Беларуси уже три года, и хотят стабильности.

"Даже не так: народ хочет предсказуемости. Что может быть стабильнее и понятнее, чем квадратный метр? По крайней мере, с 2008-го эта формула не подводила. Да, колебания были, то дороже было, то дешевле, но в рамках 1100-1500 долларов. Так что нынешние 1300-1400 за метр в новостройке - в рамках предыдущих волн. Психологически - терпимо", - объясняет эксперт.

Еще один фактор, который влияет на высокий спрос и, как следствие, на стоимость жилья, - относительно доступные кредиты. "Еще один нюанс - даже Нацбанк констатирует, что граждане не хотят хранить деньги в банках. Рубль обесценивается, доллары банки могут не выдать разово в полном объеме. А в чем копить на старость? В чем формировать наследство? Опять же, самый популярный способ - купить квартиру".

Когда ситуация развернется в обратную сторону, и жилье станет дешеветь? "Раньше все схлопывалось по двум причинам: что-то страшное (что парализовывало общество) и что-то экономическое (резкий рост курса доллара, исчезновение кредитов). Спрос замирал. А потом шли вниз цены. Когда что-то из этого случится, никто пока не предсказывает. Пока все прекрасно и на редкость хорошее время улучшать жилищные условия".

Наталья Литовская прогнозирует, что до осени 2023 года ситуация вряд ли изменится, сейчас "то редкое время", когда можно спокойно выбрать квартиру на вторичном рынке: там много предложений от тех, кто уехал, тех, кто продает прежнее жилье, чтобы "расшириться", и тех, кто расстается с унаследованными квартирами.

"Многие рассчитывают на обесценивание кредитов"

Повышенный спрос на жилье экономист, старший научный исследователь центра Beroc Лев Львовский объясняет двумя причинами. Первая - из-за финансовых санкций резидентам Беларуси ограничили возможности надежно хранить свои средства: они не могут покупать зарубежные акции и облигации, открывать счета в другой юрисдикции. С любимым способом белорусов хранить сбережения в долларах тоже возникли трудности: многие банки вводят ограничения, сборы и комиссии. Делать это дома тоже не выход, говорит Львовский: "Вот и получается, что недвижимость оказывается одной из оставшихся опций сберечь свои накопления или инвестировать их, чтобы не хранить в долларах под подушкой".

Вторая причина, по мнению Львовского, заключается в мягкой монетарной политике, которую проводит Нацбанк Беларуси. Это ведет к тому, что снижается ставка рефинансирования, что, в свою очередь, делает кредиты более доступными. Но у этого есть обратная сторона, отмечает экономист: "Люди ожидают, что будет инфляция, то есть они считают хорошей идеей взять кредит в банке в рублях, который со временем обесценится, а квартира останется. Мы видим по поведению людей на рынке, что многие рассчитывают на такие эффекты", - говорит экономист.

"Мы явно вышли из эпохи 2016-2019 годов"

Такой расчет сработал в начале 2010-х годов, когда курс доллара вырос в несколько раз и рублевые кредиты резко обесценились. Можно ли ожидать подобного в 2023-м?

"Монетарная политика Беларуси в последние 7-8 лет сильно отличалась от той, что проводилась ранее. Но мы как эксперты - и, думаю, люди это тоже замечают - видим, что эпоха Нацбанка, который сдерживает инфляцию и не печатает деньги, проходит. Бюджет у нас дефицитный. Россия деньги дает, но мало. Если в условном 2018 году Павел Каллаур решил бы не вбрасывать в экономику несколько миллиардов рублей в экономику и мог отстоять свою точку зрения, то сейчас, я думаю, у него осталось мало субъектности в принятии таких решений. Брать кредит сейчас - это риск. В том смысле, что необязательно произойдет его обесценивание. Но мы явно вышли из эпохи 2016-2019 годов", - объясняет Лев Львовский.

По его оценкам, достаточно высокая средняя стоимость квадратного метра поддерживается в том числе высоким спросом. А спрос, в свою очередь, повышением реальных доходов, невозможностью надежно их сохранить и доступностью кредитов. А как же с экономическими ожиданиями, которые еще недавно выглядели достаточно пессимистичными?

"Тут важны две вещи. Первая: ожидания на то и ожидания, что зависят не только от объективной реальности, но и от того, что конкретно происходит у вас в голове. Весной 2022 года, после вторжения РФ в Украину, многие думали, что будет коллапс экономики. Этого не случилось. Произошло падение на уровень 2020 года, оно было серьезным и одним из самых быстрых за год, но это не коллапс. Скорее всего, люди смотрят на соседнюю Украину и видят, что у них хотя бы дома не взрываются, ракеты не прилетают. То есть, относительно этого в Беларуси позитив. Сейчас вообще царит оптимизм, потому что самые худшие сценарии для Беларуси пока что не сбылись".

Смотрите также: