Кредит или собственный капитал?

Немцы скупают недвижимость. Страх потерять свои сбережения из-за долгового кризиса в еврозоне и рекордно низкие процентные ставки по кредитам заставили многих задуматься о покупке собственного жилья. При этом классический банковский кредит - далеко не единственный инструмент финансирования подобных сделок.

Строительные сберкассы

"Как правило, мы рекомендуем своим клиентам использовать 20-30 процентов собственного капитала, на 50-60 процентов взять ипотечный кредит в банке, а оставшиеся 20-30 процентов покрыть за счет займа в строительной сберегательной кассе", - говорит Александр Нотхафт (Alexander Nothaft), пресс-секретарь Объединения частных строительных сберегательных касс.

Строительные сберегательные кассы (ССК) были учреждены в Германии 90 лет назад. Их основная задача - стимулировать накопление собственного капитала на покупку недвижимости. Сотрудничество с ССК состоит из двух этапов: накопления собственных средств и получения займа. На первом этапе вкладчик в течение нескольких лет копит на счету СКК деньги, как правило - в формате ежемесячных выплат. После того, как будет собрана оговоренная в контракте сумма, СКК предоставляет клиенту ссуду, увеличивая таким образом собственный капитал вкладчика.

"Это - важный момент, поскольку для получения ипотечного кредита в банке необходимо иметь собственный капитал. Его как минимум должно хватить на покрытие расходов, связанных с заключением сделки купли-продажи", - сообщил DW Игорь Шелемей (IgorSchelemei), консультант по жилищному кредитованию компании Baufi-Nord.

Кредитный микс

Помимо банковской ипотеки, собственного капитала и займа в СКК у немцев есть возможность взять льготный кредит на покупку или строительство жилья у государства. Например, госбанк KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) выдает частным лицам кредиты на сумму до 50 тысяч евро под 2,17 процента. Существуют программы целевого кредитования и на региональном уровне. "Нередки случаи, когда в процесс покупки жилья в Германии вовлечены до четырех кредитных институтов", - резюмирует Игорь Шелемей.

Для чего нужен такой сложный кредитный микс? Во-первых, суммы льготного госкредита, как правило, недостаточно, чтобы приобрести жилье, поэтому приходится искать другие источники финансирования. Но не менее важно и найти золотую середину между доступностью займа и его экономической целесообразностью.

"Когда процентные ставки падают, банковские кредиты становятся выгоднее, чем крупные займы в ССК. Однако нельзя забывать о том, что через 10 лет банк, как правило, имеет право изменить ставку по кредиту, - поясняет Игорь Шелемей. - В ССК такого риска нет, поскольку ставка никогда не меняется. Именно поэтому мы рекомендуем клиентам пользоваться разными инструментами финансирования".

Береги деньги смолоду

В Германии система вкладов в ССК поощряется государством, например - в форме ежегодных премий для вкладчиков (Bauprämie). Кроме того, строительные сберкассы выдвигают к заемщикам менее жесткие требования, чем банки. Это касается и уровня дохода, и возраста, и социального положения клиентов.

"Каждый четвертый клиент СКК - моложе 30 лет, каждый третий - старше 50, - говорит представитель Объединения частных СКК Александр Нотхафт. - А благодаря инструментам господдержки вклады в ССК очень привлекательны для групп с невысокими доходами".

Пока немцы реализуют мечту о собственном домашнем очаге, российские законодатели откладывают рассмотрение закона "О строительно-сберегательных кассах". Авторы законопроекта обещают, что введение системы ССК сделает приобретение собственного жилья доступным для четверти россиян. По состоянию на 2012 год, согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), ипотеку могут позволить себе лишь 7 процентов жителей России.