Проблемні метри. Скільки в Україні недобудованого житла

Шість незавершених висоток, паркан та покинутий кран на території - так виглядає одна із найстаріших та наймасштабніших київських недобудов. Житловий комплекс "Дніпровські вежі" почали зводити у далекому 1999 році на замовлення міністерства внутрішніх справ (МВС) України. 34-поверхові будинки мали здати в експлуатацію у 2002 році, частину квартир планували передати у користування військовослужбовцям, ще частину - розкупили приватні інвестори. Однак через проблеми із забудовником проєкт заморозили. Подальша доля хмарочосів залишається невирішеною, як і ситуація із коштами вкладників.

Київ - лідер проблемного будівництва

Подібних об'єктів в українській столиці чимало. Так звані довгобуди зайняли окрему величезну нішу на українському ринку нерухомості. За даними міністерства розвитку громад та територій, 2020 року по всій країні нараховували близько 200 так званих проблемних об'єктів будівництва. Більшість із них - у Києві та Київській області, повідомили в міністерстві на запит DW. Загальну площу недобудованого житла та кількість інвесторів, яких вклали гроші, але зрештою не отримали на них житло, в міністерстві не називають. Там кажуть, що лише нещодавно почали займатися інвентаризацією таких проблемних об'єктів.

Читайте також: Будівництво житла й шахрайство - чому афера "Еліта-центр" нічому не навчила українців

За даними мера Києва Віталія Кличка, у 2019 році в міста нараховували близько 100 проблемних об'єктів та десятки тисяч постраждалих інвесторів. Актуальні цифри в КМДА не називають. Однак на запит DW уточнюють, що на сьогодні жодним законодавчим актом не визначено "практичні механізми щодо завершення спорудження проблемних об'єктів". Іншими словами, у міській владі пояснюють усі проблеми юридичними колізіями та недосконалістю законодавства, через що влада на місцях, мовляв, ніяк не може вплинути на ситуацію.

Десятки тисяч інвесторів без житла

Опитані DW експерти, натомість, вважають, що саме місцева влада сприяє тому, що проблемні будинки взагалі з'являються. Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV Development, яка спеціалізується на ринку житлової нерухомості, називає основними причинами будівельного хаосу в країні корупцію і залученість політиків до будівельного бізнесу.

Спеціаліст з містобудівного права, адвокат Юрій Брикайло також акцентує на тому, що саме місцева влада своїми діями чи бездіяльністю сприяє тому, що ті будинки, які зрештою стають недобудовами, взагалі починають будувати. "Замовник - це бізнес, який хоче максимально вичавити прибуток. А влада і органи контролю не є незалежною стороною, вони через корупцію в цей процес включаються, контролю немає", - каже фахівець. За його оцінками, кількість сімей в Україні, які чекають здачі проблемного житла, може сягати 200 тисяч. Загальна кількість осіб, які постраждали від проблемного будівництва і досі чекають квартир, на даний момент становить від 500 до 750 тисяч осіб, оцінює аналітик. Він звертає увагу на те, що з кожним роком їхня кількість зростає, у тому числі за рахунок шалених темпів будівництва у передмістях Києва.

Читайте також: Після руйнування будинку Уткіна: мінкульт хоче покращити захист архітектурних пам'яток

Хто добудовує скандальні об'єкти

У Києві найбільший спадок у вигляді недобудов залишили по собі такі великі гравці ринку як банк "Аркада" Костянтина Паливоди, компанії "Укогруп" Анатолія Войцеховського та "Укрбуд" Максима Микитася. У випадку з "Укогруп" правоохоронці заявили, що багаторічне будівництво вели без дозвільних документів на самовільно захопленій землі, власника компанії Войцеховського затримали, після чого все будівництво його імперії заморозилося. У ситуації з "Укрбудом" проблеми закралися у зв'язку із зміною керівництва компанії та нібито через корпоративний конфлікт. Не витримала політичних перипетій і успішна багато років "Аркада". Останні її проєкти супроводжувалися скандалами із екоактивістами і суперечками із владою міста за землю. У підсумку компанію взагалі охрестили будівельною пірамідою, а сам банк оголосили банкрутом.

Підсумок цих трьох історій спільний: близько ста житлових комплексів залишилися або недобудованими, або не уведеними в експлуатацію. На житло чекають близько 40 тисяч інвесторів з родинами. Найпроблемнішими з точки зору дозвільних документів вважаються об'єкти "Укогруп". Частину будинків вкладники добудовують самостійно, ще частину об'єктів заарештували. Інвесторам "Укрбуду" пощастило більше. Частину об'єктів доручили добудувати компанії "Київміськбуд", що на 80 відсотків належить місту. А житлові комплекси після збанкрутілої "Аркади" зводитиме компанія "Столиця Груп". При цьому фінансування частково відбудеться і за кошти з держбюджету. Таким рішенням передували масштабні мітинги вкладників.

Читайте також: За парканом і з однодумцями: новий тренд житлових поселень у Польщі

Яке майбутнє у недобудов?

Будь-які спроби влади допомогти тисячам ошуканих інвесторів досі виглядають дивними без відповідного реєстру цих об'єктів та їхнього юридичного визначення, вказує адвокат Юрій Брикайло. На його думку, анонсована урядом інвентаризація допоможе визначити чітко, що таке недобудова і через які критерії будівництво має вважатися проблемним. На думку експерта, після ретельної ревізії більшість так званих проблемних об'єктів по країні можна ввести в експлуатацію лише кількома рішеннями місцевої влади. Ще частину об'єктів все ж чекають добудова та масштабне дофінансування з боку інвесторів і влади, каже він. "Деякі об'єкти збудовані з грубими порушеннями, для них немає мереж комунікацій. Ще 5-10 відсотків - це ті, де ситуація настільки вже погана, що їх треба знести з точки зору норм безпеки", - прогнозує аналітик. Експерт радить інвесторам завжди ретельно перевіряти інформацію про забудовників перед тим, як інвестувати. "Зараз є купа безкоштовних сервісів, наприклад державний портал е-construction, в якому відображаються дозвільні документи", - рекомендує він.

Своєю чергою, аналітик Сергій Костецький звертає увагу, що майже всі об'єкти в Україні вводяться в експлуатацію із щонайменше одно- чи дворічною затримкою. Такі терміни вважають цілком адекватними на ринку. Водночас експерт наголошує на непередбачуваності українських реалій і називає усі інвестиції у первинну нерухомість ризиком. "Забудовник може бути великим, темп будівництва хорошим, а на наступний день його заморозять. Тому моя рекомендація - це, як мінімум, почитати форуми і кілька місяців поїздити на той об'єкт. І якщо є хоч щось негативне про компанію, то краще взагалі не купувати", - радить він.