Пошук соціального житла в ФРН - майже як лото

Кошмар Аміра Шраффа (ім'я змінено) розпочався 24 грудня 2022 року: цього дня батько-одинак з Афганістану, який проживає в Німеччині вже більш як 16 років, отримав повідомлення про виселення з орендованої ним квартири під Бонном. Як причину розірвання договору оренди в листі було зазначено, що ця квартира потрібна орендодавцю для його власних потреб.

Аміра спіткала доля сотень тисяч людей у Німеччині - багатомісячні безнадійні пошуки доступного житла. Десятки листів, що залишилися без відповіді, сотні претендентів на квартиру і нескінченні черги на огляд - якщо на нього взагалі поталанило отримати запрошення. А через деякий час приходить стандартна відповідь: "Вибачте, ми вирішили на користь іншого". Шрафф протестував проти свого виселення в суді. "Ситуація з житлом у Німеччині стає дедалі драматичнішою", - поділився він з DW на основі власного досвіду.

Читайте також: Криза на ринку нерухомості Німеччини: чому падають ціни?

Про те, наскільки вибухонебезпечна ситуація склалася на німецькому ринку житла, свідчать цифри - нині в країні загалом бракує понад 800 000 квартир, і потреба лише зростає. За даними федерального статистичного відомства, понад 9,5 мільйона осіб живуть в обмежених житлових умовах - в основному це батьки-одинаки з дітьми. Німецький уряд ставив амбітну мету - досягти темпів будівництва в 400 000 нових квартир на рік, включно з 100 000 одиниць соціального житла. Однак вона далека від виконання через високі процентні ставки за кредитами, зростання вартості будматеріалів і самих будівельних робіт.

400 000 нових квартир на рік - недосяжна мета

За даними Мюнхенського Інституту економічних досліджень ifo, в 2023 році було побудовано близько 245 тисяч квартир, в поточному році - очікується спорудження тільки 210 тисяч. Оскільки пропозиція житла - насамперед у мегаполісах та великих агломераціях - залишається низькою, а попит величезний, ціни на оренду стрімко зростають. Через розпач і безнадію дедалі більше людей звертаються в організації, що відстоюють інтереси квартиронаймачів. Саме це і зробив Амір Шрафф.

Петер Кокс (Peter Kox), керівник відділення Німецької спілки квартиронаймачів (Deutscher Mieterbund) в регіоні Бонн/Рейн-Зіг/Ар, розповідає DW, що сьогодні у великих містах - Дюссельдорфі, Кельні або Бонні - через свої низькі доходи майже 50 відсотків жителів мають право отримати дозвіл на проживання в так званому соціальному житлі - побудованому і підтримуваному на громадські кошти, в якому діє обмеження на розмір орендної плати. "До нас часто звертаються не тільки "звичайні" одержувачі пільг, а й представники середнього класу", - говорить Кокс.

Житло - соціальна проблема XXI століття

Коли канцлер Німеччини Олаф Шольц (Olaf Scholz) каже, що житлова проблема - це ключове соціальне питання в Німеччині, для цього є всі підстави. За дефіцитне доступне житло сьогодні борються не тільки батьки з дітьми, безробітні, студенти й біженці, а й дедалі більше представників середнього класу. Не випадково цю ситуацію журналісти називають "соціальною вибухівкою".

Читайте також: Житло у Німеччині. Скільки коштує оренда та чи легко його знайти

За словами Петера Кокса, його організація налічує вже рекордне число членів - майже 25 000 осіб, і кожен день в неї вступають все нові: "Люди в повному розпачі. Останніми роками до нас звертаються вже не тільки люди, у яких раптом виникли нові гострі проблеми, наприклад, великі рахунки за електроенергію, які вони не можуть оплатити". Поряд з подібними клієнтами, тепер в Німецьку спілку квартиронаймачів в пошуках житла звертаються і з такими проблемами, про які Кокс нічого не чув роками, приміром, коли мешканців виселяють домовласники, які сподіваються здати квартиру значно дорожче.

Зростає кількість бездомних

А ще є і ті, хто в боротьбі за житло виявляється на вулиці - живуть в наметах, по друзях або ночують в муніципальних нічліжках. За оцінкою глави Боннського філії Спілки квартиронаймачів, в його регіоні зараз налічується 3500 бездомних - вдесятеро більше, ніж всього кілька років тому.

Читайте також: Як українським біженцям знайти житло у Німеччині

У зв'язку з цим Петер Кокс закликає до негайних дій. "У найближчі 20 років у Бонн переїдуть близько 30 000 осіб, для них потрібно 15 000 одиниць житла. І 10 000 з них повинні субсидуватися державою, якщо припустити, що на здоровому ринку житла 12-14 відсотків всіх квартир субсидує держава, а орендна плата в них фіксована", - каже Кокс.

Німеччина - країна квартиронаймачів

ФРН вважається країною квартиронаймачів, і за часткою їх, безумовно, - лідер в Європі. Більша частина населення не живе у власному житлі. Крім того, це - єдина країна в Євросоюзі, де орендарів більше, ніж власників. Але зараз Німеччина дорого розплачується за свої минулі політичні помилки: федеральний уряд свого часу продав тисячі квартир приватним інвесторам, а федеральні землі одночасно масово відмовилися від будівництва соціального житла.

За даними, які наводить DW експерт з житлової політики з Інституту імені Лейбніца Маттіас Бернт (Matthias Bernt), за останні роки співвідношення кількості соціального житла і числа квартиронаймачів змінилося разюче: якщо раніше на 15 мільйонів сімей-орендарів припадало 4 мільйони одиниць соціального житла (співвідношення 1:4), то сьогодні на оренду всього 1 мільйона одиниць соціального житла претендують 21 мільйон сімей - тобто співвідношення стало 1:21! "Той, хто зараз якимось чином може отримати соціальне житло, виграв у лотерею", - вважає Бернт.

Він зазначає, що житлова криза особливо яскраво простежується у великих та університетських містах. У Берліні, наприклад, з'являється дедалі більше пропозицій на інтернет-платформі Airbnb, а квартплата під час укладення нового орендного договору в середньому приблизно вдвічі вище, ніж у випадку вже чинних договорів.

Уряд Німеччини посилено намагається протистояти цій тенденції - він подовжив заморозку закону про стримування зростання квартплати (Mietpreisbremse) до 2029 року. Це означає, що при укладенні нового договору орендна плата не може більш ніж на десять відсотків перевищувати середню квартплату в конкретному місті. Однак є й винятки з цього правила: для новобудов, істотно модернізованих або частково мебльованих квартир. На думку Бернта, ці лазівки слід якомога швидше усунути.

Читайте також: Чим німці сьогодні обігрівають житло, і як це зміниться у майбутньому

"Я вважаю, що нам терміново необхідно жорсткіше регулювання ринку оренди житла. Наприклад, неприпустимо, що в Берліні при здачі половини квартир застосовується трюк - часткове меблювання. Так, щоб обійти обмеження по орендній платі, орендодавці розміщують у квартирі, приміром, стіл і шафу, і вимагають за це жахливі суми".

Уряд закликав німців їхати на село

Утім, федеральний уряд вказував і на іншу проблему в Німеччині - значні обсяги житлової площі, котра простоює порожнем. Йдеться насамперед про сільську місцевість. Приміром, у березні 2023 року федеральна міністерка будівництва Клара Ґайвіц (Klara Geywitz) визнала у розмові з журналістами, що на той час у Німеччині налічувалося близько 1,7 мільйона квартир та одиниць житла, що простоювали без мешканців. "Більшість цих квартир розташовані в сільській місцевості", - казала урядовиця в інтерв'ю групі видань Funke.

Якби життя в сільській місцевості було б привабливішим, більше людей вирішили б жити там, що зменшило б тиск на ринок житла в містах. Зокрема, для сімей з дітьми сільська місцевість пропонує "високу якість життя далеко від шуму великого міста", переконувала посадовиця. Зокрема, для того, щоб заохотити більше людей жити в сільській місцевості, необхідна подальша диджиталізація і ще більше поширення роботи з дому, вважала Ґайвіц.

Не менш важливим на погляд урядовиці є розбудова добре функціонуючої мережі громадського транспорту, зокрема й внаслідок розконсервації виведених раніше з експлуатації залізничих колій.