Що призводить до зростання цін на нерухомість у Києві?

Із 2020 року світову економіку лихоманить від наслідків пандемії COVID-19. Результатом жорстких протиепідемічних заходів стало істотне падіння показників валового внутрішнього продукту (ВВП) у США, Євросоюзі, Японії та в більшості провідних економік світу. Попри це, останнім часом ледь не у всіх високорозвинених країнах, а також у багатьох метрополіях країн з перехідною економікою спостерігається стрімкий злет цін на житлову нерухомість.

На такий тренд вказують, зокрема, аналітики консалтингової компанії Knight Frank. Експерти компанії фіксують значне зростання вартості нерухомості в США, Канаді, Норвегії, Туреччині, Новій Зеландії та багатьох країнах ЄС. На думку експертів, такий, на перший погляд, нелогічний на тлі істотного економічного падіння стан справ на ринку нерухомості пояснюється насамперед величезними фінансовими вливаннями в економіку, здійсненими протягом 2020-го та з початку 2021 року урядами та центробанками країн Заходу задля підтримки як окремих компаній, так і цілих галузей. Свою роль тут відіграють і досить низькі - вигідні для позичальників - відсоткові ставки та умови погашення за іпотечними кредитами, визнають аналітики.

Ціни на нерухомість в Україні не відстають

Не лишилась осторонь цих глобальних тенденцій і Україна. Попри те, що український уряд та НБУ не вдавалися до багатомільярдної підтримки суб'єктів економіки, ціна на нерухомість на найбільшому ринку країни - у Києві - рухається лише в одному напрямі - вгору. За даними спеціалізованого сайту flatfy.ua, де зібрано оголошення вторинного ринку столичної нерухомості, мінімальна ціна на одно- та двокімнатні квартири бюджетного сегмента в Києві коливається в діапазоні від 800 до 1000 доларів США за квадратний метр. Щодо первинного ринку, то тут ситуація значно складніша, оскільки на ціну впливають кілька факторів - насамперед, розташування й ступінь готовності об'єкта нерухомості, а також надійність забудовника.

Читайте також: Будівництво житла й шахрайство - чому афера "Еліта-центр" нічому не навчила українців

На думку аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, причин такої ситуації декілька. "На первинному й вторинному ринку столичної нерухомості спостерігається абсолютно різна ситуація", - пояснив він. Останнім часом ціна на первинному ринку Києва щороку зростає на 10-15 відсотків, що насамперед пов'язано з інфляційними процесами, а особливо з подорожчанням будматеріалів, адже на ціну останніх, зокрема, цементу, бетону, пінобетону, арматури тощо істотно впливає вартість газу для промисловості, розповів експерт. Утім, попри підвищення цін на квадратні метри житла на первинному ринку, рентабельність у забудовників залишається невисокою, запевняє Костецький.

Неабияким фактором впливу на ціну "первинки" є також нестабільність гривні, що спостерігається протягом останніх років, оскільки цей ринок є винятково гривневим, додав аналітик.

Різна динаміка на "вторинці"

Щодо цінової динаміки на вторинному ринку, то тут неабияку роль відіграло банкрутство таких великих компаній-забудовників, як-от "Укрбуд", та банку "Аркада". Тож тепер спостерігається "істотний перетік інвесторів" з первинного ринку на вторинний, пояснює Костецький.

Аналітик також вказав на різну динаміку в окремих сегментах столичної нерухомості. За його словами, понад три чверті операцій з нерухомістю в Києві припадають на бюджетний сегмент - квартири вартістю до 70 тисяч доларів у перерахунку. В економкласі щороку спостерігається зростання цін у середньому на 5-10 відсотків, наголошує Костецький. Водночас у сегменті елітної та бізнес-нерухомості, навпаки, спостерігається падіння цін. Костецький пояснює це насамперед діями антикорупційних органів, які стали пильніше придивлятися до майна держслужбовців, зокрема, до нерухомості. Тож тепер можновладці, на його думку, не так активно скуповують фешенебельні квартири чи будинки.

Читайте також: Проблемні метри. Скільки в Україні недобудованого житла і як з ним бути

А загалом, за словами експерта, у столиці й досі спостерігається значне перевищення пропозиції над попитом на ринку нерухомості. Тож якихось справді вагомих економічних підстав для подальшого злету цін на нерухомість у Києві він не бачить. Максимум, що може бути в найближчій перспективі, - незначне подальше зростання цін у бюджетному сегменті, а також стагнація в елітному, прогнозує Костецький. Певну роль тут можуть відіграти й дії влади, зокрема, щодо жорсткішого контролю сплати податку на нерухомість, що також неодмінно позначиться на вартості житла, додав аналітик.

Фактор заробітчан

Як пояснив DW ріелтер Віталій Мошковський, у Києві ціни на житло істотно пішли вгору з початку другого півріччя 2020 року. За словами Мошковського, який працює на ринку з 1994 року, насамперед це спровокував первинний ринок - тобто великі компанії-забудовники. Вони пішли на значне підвищення ціни на квадратний метр первинного житла, мотивуючи це передовсім зростанням зарплат будівельників, оскільки багато хто з них виїхав працювати до сусідньої Польщі та інших східноєвропейських країн. А вторинний ринок не міг не відреагувати на істотний ціновий стрибок "первинки", зазначив Мошковський.

Іншими причинами цінового "ралі" на столичному ринку житла Мошковський так само називає зростання вартості будматеріалів, а також послаблення курсу гривні до долара та євро і брак довіри інвесторів до забудовників на первинному ринку внаслідок нещодавніх банкрутств. Останнім часом також певну роль відіграє й відкладений під час карантину попит, додав ріелтер.

За словами експерта, нині третина угод купівлі-продажу об'єктів нерухомості в Києві та найближчому передмісті припадає на старий житловий фонд, зокрема, так звані "хрущівки", ще третина - на житло, зведене у 1990-х і на початку 2000-х, решта - на новобудови. Найбільше в Києві купують житло площею 30-50 квадратних метрів, зазначає Мошковський. Чимало його клієнтів живуть і працюють за кордоном, а зароблені гроші намагаються вкласти в нерухомість, щоб здавати її в оренду, додає він.

Іпотечний ринок практично відсутній

Водночас допомагати клієнтам укладати угоди за іпотечними кредитами Мошковському тепер майже не доводиться. За його словами, покупці на ринку ще не забули негативний досвід початку 2000-х, коли можна було взяти кредит у валюті під більш-менш незначний відсоток, що згодом для багатьох мало катастрофічні наслідки через девальвацію гривні та кризу 2008 року. "Черг у банках за іпотечними кредитами немає", - визнає ріелтер.

Схожу думку висловив і Сергій Костецький. Якщо до 2008 року близько 70 відсотків угод на первинному та вторинному ринку укладалися в рамках іпотечних договорів, то тепер іпотечний ринок практично мертвий, пояснив аналітик. Одна з причин - заборона на законодавчому рівні видавати кредити у валюті. А оскільки гривня нестабільна, а відсоткова ставка залишається відносно високою, мало хто наважується брати кредити в гривні на придбання житла, пояснює експерт. Максимум, що має місце, це коли покупці позичають у банках незначну суму, якої їм бракує до повної вартості квартири, укладаючи кредитний договір на 5-7 років, пояснює Костецький.

Читайте також: Пільгове кредитування в Україні: фата-моргана з реальними ризиками?