Як не потрапити в халепу, купуючи в Україні іпотечне житло

Покупцям нерухомості відтепер варто ще уважніше перевіряти документацію перед укладенням договору про купівлю-продаж. Верховний суд України виніс прецедентне правове рішення. Його суть в тому, що у разі, якщо нерухомість, закладена в банку під позику, перебудована та перепродана, відповідальність за кредитом нестиме вже новий власник. І саме йому доведеться погашати таку позику. Рішення, винесене 6 липня і офіційно опубліковане 19 липня, з'явилося за результатом розгляду судової справи між банком "Фінанси та Кредит" та позичальником з непогашеним кредитом. Коли банк хотів конфіскувати заставне майно, виявилося, що його вже перебудували - на мансардному поверху нежитлового приміщення власник збудував квартири і продав їх.

Спочатку банк програв у цій справі, але зрештою Верховний суд прийняв його сторону. "У разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою", - йдеться у рішенні суду. Тож, особа, до якої перейшло право власності несе всі обов’язки за іпотечним договором. Тепер ця позиція є зобов'язуючою для усіх інших судів, що будуть розглядати подібні справи.

Часті випадки

Незаконна перебудова майна є доволі частою практикою для виведення його з-під застави в банку. У більшості випадків такий трюк застосовують у приватних будинках. Власники добудовують поверх, веранду чи кімнату, та перереєстровують будинок, адже він отримав інші характеристики. Але іноді таке вчиняють і з помешканнями - для цього достатньо добудувати балкон. "Кілька років тому ми купили дачу на Русанівських садах в Києві. Нещодавно до нас стали приходити листи від банку, що ми винні йому гроші, хоча кредит ми не брали", - розповіла DW власниця будинку Оксана. Виявилося, що колишній власник, на якому "висів" кредит, добудував велику кухню, вніс зміни в документи і продав його. "Ми про це не знали, але тепер маємо погашати цей борг. Мабуть, платимемо, бо кредит невеликий, а колишнього власника ми не змогли знайти", - пояснює власниця житла.

Банкіри кажуть, що суди із несумлінними позичальниками - не рідкість. "Враховуючи не завжди досконалу роботу органів, яким довірено реєстрацію права власності на нерухоме майно, в окремих випадках іпотекодавцям вдається провести реєстрацію реконструйованих об’єктів нерухомого майна без відома банку. Як наслідок, трапляються випадки неправомірного відчуження таких об’єктів нерухомості", - розповідає заступник директора юридичного департаменту "Кредобанку" Юрій Шабат і додає, що в таких випадках банкам доводиться через суд відновлювати свої права.

Як не потрапити в халепу

Для того, щоб не потрапити в халепу, юристи радять перед оформленням договору на придбання нерухомості ознайомитися з інформацією про об’єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо навіть в нього було внесено новий запис, то стара інформація про об'єкт все одно присутня.

Якщо ж неприємної ситуації не вдалося уникнути, новим власникам майна доведеться повертати гроші через суд. "Власники майна, які не мали інформацію про незаконне переобладнання, і стали жертвами незаконних маніпуляцій несумлінних позичальників, мають право звертатися до них з вимогою про компенсацію втрат, пов'язаних із відчуженням майна", - прокоментував DW начальник управління юридичного стягнення "Альфа-Банку Україна" Денис Дольський. Він зазначає, що це можуть бути вимоги не тільки про компенсацію вартості майна, але й про стягнення інших витрат - інфляція, кошти витрачені на ремонт тощо. У разі незадоволення таких вимог в добровільному порядку, покупці мають право захищати свої інтереси в суді і звертатися з позовами проти несумлінних позичальників.