Житлова криза: «спальні райони» приречені

Величезні «спальні» житлові масиви, які зводилися у радянський і пострадянський період у великих українських містах, не мають перспективи, вважає Торальф Вайзе. Німецький інженер-містобудівник, посилаючись на міжнародний досвід, закликає центральну і місцеві влади розробити концепції довгострокового розвитку «спальних районів». «Потрібна функціональна суміш у використанні житлового простору. Приміром, у таких столичних районах, як Оболонь або Троєщина слід створювати робочі місця у сфері послуг. Це малий і середній бізнес, я не маю на увазі кіоски. У подібних районах Східної Німеччини вже є позитивний досвід. Якщо на перших поверхах будинків буде більше офісів, пекарень або перукарень, це покращить соціальну структуру районів», - зауважує Вайзе. Без створення робочих місць, за словами експерта, інфраструктурні проблеми будуть лише загострюватися.

Моральне старіння

Іншим викликом для міських громад є занепад житлового фонду. Зокрема у Києві сотні тисяч квартир у панельних будинках, побудованих у 70-80 роках минулого століття, потребують негайної санації і модернізації.

«З точки зору статики вони цілком здатні протриматися ще років 20 і не розвалитися. Так, будуть тріщини, просідання, прориви водопроводів і каналізації, проблеми з електропроводкою. Однак якийсь «Вася з ЖЕКу» все якось підлатає і замастить. Але є й зовсім інший вимір терміну експлуатації: моральний. Всі ці «спальні райони» мають шанс на виживання лише доти, доки у Києві зберігатимуться сильні міграційні потоки ззовні. Вже є перші ознаки того, що цей наплив населення уповільнюється. У певний момент буде перелом демографічної ситуації у місті. Ми це вже переживали у Східній Німеччині. Тоді всі ці «спальні райони» втратять своє моральне право на існування. Вже за десять років це буде великий соціальний вибух», - прогнозує Торальф Вайзе.

Першими помруть «хрущовки»

Першими, на думку Вайзе, почнуть вимирати «хрущовки». «За п’ять-десять років ці будинки, які вже давно віджили свій вік, почнуть масово завалюватися. Їх доведеться зносити. Стан більшості цих будинків настільки плачевний, що жодні модернізації не матимуть сенсу», - констатує німецький експерт. Він вказує на те, що саме у районах, забудованих переважно «хрущовками», вже незабаром будуть відчутними незворотні демографічні тенденції: молодь більше не схоче жити у цих районах.

Нині, коли на тлі економічної кризи будівництво нового житла практично зупинилося, як ніколи актуальною є концепція модернізації житлового фонду, зауважує Торальф Вайзе. При цьому пільги потрібно давати не забудовникам, які будуть те, що їм вигідно, а не те, на що є соціальний запит. Потрібно підтримувати молоді сім’ї – дати їм шанс у майбутньому власними силами покращити житлові умови. Одним з дієвих механізмів Вайзе називає довгострокові накопичувальні договори з банками на будівництво або придбання житла. Такі договори дозволяють фізичним особам на привабливих умовах зібрати левову частину коштів для придбання квартири або будинку, аби по закінченні договору отримати вигідний кредит.

Концепція на 10 років або помилка приватизації

Приватизацію квартир після розпаду СРСР Торальф Вайзе називає помилкою. Адже люди отримали у власність лише «повітря у чотирьох стінах». При цьому нерозв’язаним залишається питання: кому належить решта? Хто несе відповідальність за утримання прилеглої території? Приватизація без одночасного переосмислення правових відносин у житловому секторі, лише ускладнила реформи у цій сфері, каже німецький експерт.

Державі нагально потрібна концепція, яка на першому етапі передбачала би підтримку мешканців «хрущовок». Цим людям треба дати шанс протягом 10 років перебратися у новий будинок. «Якщо поставити мешканців до відома, що за 10 років планується знесення їхнього будинку, і одночасно запропонувати державну підтримку, яка дозволить їм за цей час придбати подібне нове помешкання, люди підуть на це. Людям потрібно давати підтримку й солідні фінансові інструменти, якщо вони будуть готові об’єднуватися у структури інвесторів, подібні до старих радянських будівельних кооперативів», - вважає Вайзе.

Для компенсації втрат при знесенні житла треба провести масштабну інвентаризацію житлового фонду з чітким визначенням цінових індексів. Отримуючи нове житло, власник квартири у будинку, що зноситься, має з накопичених коштів доплатити різницю у ціні, пояснює експерт. На думку Вайзе, старим людям, які не мають бажання і можливості інвестувати у нову квартиру, треба забезпечити соціальне житло у будинках старих.

Не можна втрачати час

Щодо панельних будинків другого і третього покоління, зауважує Торальф Вайзе, питання знесення поки не стоїть. Однак проблема погіршення житлових умов є масштабною і пошук відповіді на неї має розпочатися якнайшвидше. «Що старшою стає будівля, не маючи капітального ремонту, то більше грошей потрібно на модернізацію. Українська влада має визначатися, чи готова вона вкладати гроші у модернізацію будинків, які, можливо, й не варті капіталовкладень. Чи все ж таки через 20 років можна буде запропонувати людям якісну адекватну альтернативу», - зауважує директор Німецько-українського будівельного центру.

Рішення щодо перспективи окремих мікрорайонів або кожного окремого будинку мають ухвалюватися індивідуально, на підставі інженерної експертизи. Однак концепція модернізації житлового фонду має бути одна, наголошує Торальф Вайзе. В основі цієї концепції має лежати принцип приватно-публічного партнерства, коли кожна інвестована державою гривня має залучати дві-три гривні приватних інвестицій. Адже самотужки ані громадяни, ані держава цю масштабну проблему розв’язати не зможуть, підсумовує експерт.

Автор: Євген Тейзе

Редактор: Леся Юрченко