「停貸潮」繼續 「閉眼買房」時代落下帷幕？

（德國之聲中文網）7月16日，工作在售樓一線的Sasa（化名）在自己的朋友圈發出了一個「中天吾鄉一直在努力」的影片，回應公眾對中國貴陽市中天吾鄉旗艦項目停工的關切。其中表示，「停工牽動著千萬購房者的心」，並推出了數條解決問題的措施辦法。包括「保交」，並且通過央企國企合作模式融資、預計3個月內籌集20-30億資金盤活項目。此外，房開商中天還承諾，允許符合條件的業主退房，項目方願意配合。貴州中天吾鄉的開發商相信，上述解決辦法「必將對類似項目問題的解決」，帶來「重要的示範意義」。

中國西南省會城市貴陽，是中國諸多二三線城市房地產開發過度，市場泡沫風險高漲的一個典型範例。中國目前的房地產市場和金融市場，也有許多亟需解決的類似問題。 7月以來，伴隨著中國河南銀行儲戶無法取款，抗議過程中還被授紅碼的抗議浪潮，中國多地業主因樓盤延期交付宣佈停止還貸，作為中國金融領域短時間內爆發的第二起重大事件引發各方關注。根據英國《金融時報》報導，目前全中國有超過200樓盤與十萬業主因為爛尾樓，集體提出停止按揭貸款供款，多家上市銀行也受波及，股價因此下挫。

嗅覺靈敏的資本市場

就在此之前不久，香港恆生指數7月初發出公告，宣佈將8家中國大陸的地產成分股公司從恆生系列指數中剔除。這些公司分別是：世茂集團、佳兆業集團、彩生活、融創中國、中國恆大、奧園健康、中國奧園和恆大物業。對此，恆生指數公司表示，此項調整基於上述成份股公司在港交所上市的股份持續停牌，按照恆指編算規則，證券連續停牌超過3個月則不符合恆生系列指數候選資格，因此以上幾家成分股公司將以系統最低價格——即0.0001元從恆生指數中剔除。

而同一時間，深交所也對外表示，因恆生系列指數調整，從港股通標的證券名單中調出7家公司——分別是世茂集團、佳兆業集團、火岩控股、融創中國、中國恆大、恆大物業和中國奧園。除了火岩控股是網游公司意外， 其它幾家均為地產類公司。他們的背後是中國房地產以及物業管理業的半壁江山。

對此，中國經濟學家，清華大學經濟管理學院經濟系副教授韓秀雲通過其抖音帳號表示：資本市場的嗅覺靈敏，早早就選擇拋棄房地產……香港作為世界的金融中心，其恆生指數是中國吸引海外資本投資的重要資本市場。能納入香港恆生指數，就意味著上市公司是香港資本市場的優等生。可以獲得全球資本的青睞。而現在這些中國房地產企業被踢出恆生指數，就意味著這些企業被劃入了差等生。國際資本不看好，這樣未來中國房地產企業在資本市場融資就會變得困難。

「不只是貴陽 全中國許多樓盤都被影響」

在融資方面，Sasa作為貴陽中天吾鄉項目的一名銷售人員，相信公司即將解決之前遇到的資金困難。她向德國之聲表示：「關於資金的問題，不是中天吾鄉一個樓盤存在的問題。我相信，不只是貴陽，全中國許多樓盤都被影響到了。主要影響一個是疫情，一個是國家政策方向的影響。 銀行不給房開放款，資金不流向房地產了。對於開發商來說，資金鏈很容易出現問題。那吾鄉同樣也是出現了問題。」

當前中國各地房開商遇到的問題和多地業主因樓盤延期交付宣佈停止還貸的事件，也引起了中國銀行金融領域監管部門的重視。銀保監會有關部門負責人不久前表示：事情的關鍵在於「保交樓」，對此銀保監會高度重視。該負責人聲稱：「銀保監會將繼續貫徹落實好黨中央、國務院決策部署……保持房地產金融政策的連續性、穩定性，保持房地產融資平穩有序……引導金融機構市場化參與風險處置」，將加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進「保交樓、保民生、保穩定」工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。

同時，中國六大銀行、多家股份行和城商行在內的十餘家銀行紛紛於近日發布公告，回應相關樓盤按揭貸款業務及風險情況。這些銀行均稱涉及爛尾風險的按揭貸款總體規模較小，風險可控、不會對經營構成重大影響。

停貸有沒有法律依據？

這與Sasa目前的看法一致，她透露：7月底到8月初，公司會有一筆資金陸續到賬。具體金額目前不明。至於資金來源「目前老闆沒有對外說，我們也不能說」。目前，確實也有許多已經購房的業主向開發商中天表示要簽署停貸聲明。但是Sasa明確指出，目前國家沒有相關的停貸政策，銀行也沒有系統可以操作停貸。業主在向銀行貸款時，用房產抵押購買新房的行為是業主和銀行之間的業務關係，和房地產開發商無關。具體房產是否交付，或者是否爛尾。銀行沒有承擔風險的義務。如果業主決定停供，必須承擔逾期的責任，無論是在利息方面，還是在個人個人徵信方面，都有可能導致停貸的業主進入「黑名單」。

對此，有中國國內的法律界專家提出不同意見。上海的一位律師事務所負責人向德國之聲表示：業主如今之所以宣佈要停供，是因為開發商的樓是爛尾樓。爛尾樓的出現，根本原因是開發商把原本用於建樓的資金私自挪用。和德國類似，中國的房地產交易規則中，也明確做出了買方只需要根據工程進度向房開方階梯式付款的相關規定。在開發商徹底封頂完工之前，買方貸出的資金是暫時被保管在一個委託監管賬戶下的。這位法律專業人士指出：資金被挪用，肯定是銀行監管的責任。哪怕是房產局簽署了相關文件，銀行也有責任去現場監管。目前的情況顯然是開發商和銀行違約在先，根據中國民法的基本原理，既然銀行違約在先，業主也有權行使「不安抗辯權」，暫停履約。從《民法典》的角度來說，這位法律人士認為停貸的做法沒有問題。

面對房地產領域的系統性風險，中國政府早已經於2020年年底亮出了「三道紅線」的政策——即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1。中國體制內的經濟學家韓秀雲在抖音最新的影片中分析稱，「停貸潮」反應了三道紅線之下，「中國房地產行業的金融屬性被逐漸剝奪」。一邊是買房的需求下降，另一方面是房地產商從銀行貸款的能力下降。導致很多項目因資金鏈斷裂，而處於停工的狀態。近期這類事件頻發，也是「正式宣告『閉眼買房』的時代已落下帷幕。未來，買房也越來越成為一項技術活。每個人都要做好『樓市神話』一去不復返的準備」。

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