全球房地產泡沫會破裂嗎？

（德國之聲中文網）瑞士投資銀行瑞銀集團（UBS）近期公佈的2022年全球房地產泡沫指數指出，在全球多數城市，對於薪資收入在平均水準的技術服務業人員而言，買一套60平米的公寓已經超出預算。

在報告分析的25個城市中，抵押貸款利率幾乎翻了一倍；而且隨著價格上漲，住宅負擔能力正在下降。

報告指出，與新冠疫情前相比，一名在高技術服務產業工作的雇員能負擔的居住空間減少三分之一，超低融資條件和購房需求超過了建設速度，導致「價格預期越來越樂觀」。

對於那些想出售房產的人，2022年「已經超出最樂觀的預期」，失衡的情況變得愈發嚴重。

在這段期間，被瑞銀集團報告判斷為「泡沫風險區」的城市，經過通膨調整後的房屋價格平均上漲了60%，而實際收入和租金僅增長約12%。

從2021年中到2022年中，瑞銀調查分析城市的名義房價增速加速至10%，創下上次金融危機前一年2007年以來的最高漲幅。名義價格漲幅超過15%的價格最高區域是北美城市。

加拿大多倫多以及德國法蘭克福在瑞銀調查報告中名列前茅，兩地的市場都呈現出「泡沫特徵」。蘇黎世、慕尼黑、香港、溫哥華和阿姆斯特丹的風險也有所上升。特拉維夫和東京則首次被列為「泡沫風險區」城市。

除此之外，幾乎所有被調查的城市的未償還抵押貸款都在加速增長，這些城市的家庭債務增速高於長期平均水準。

邁阿密、馬德里、杜拜、三藩市和波士頓的住房則是相對負擔得起的價格，這限制了這些城市的價格調整風險。

購買一套60平米的公寓對洛杉磯、米蘭、日內瓦和蘇黎世的居民而言也是比較可行的。

多數估值高的城市將出現重大價格調整

瑞銀報告指出，多數估值較高的城市將出現重大價格調整，而且調整已經開始，或預計在未來幾個季度展開。

泡沫化的典型跡像是房價與當地收入和租金脫鉤，以及過度借貸和建設活動。

根據瑞銀調查，多數城市的房屋價格上漲速度持續快於租金。除了東京外，各地的租金比疫情之前平均上漲7%，原因是2020年下降後又出現強勁復甦。這種情況在美國城市、杜拜和新加坡最為明顯。

慕尼黑、香港和特拉維夫的房價租金比最高，其次是法蘭克福、日內瓦和蘇黎世。近半數受調城市的房價租金比接近或高於30。房屋租金比在15以下意味著買比租更好，比率高於21則是租比買更好。高房價租金比也表明房價嚴重依賴低利率。

瑞銀的調查還錄得2008年以來最強勁的未償還抵押貸款增長。但強勁的收入和租金增長在一定程度上緩解了這一失衡狀況。強勁的勞動市場依然是多數城市自住房市場的支柱。但瑞銀指出，隨著經濟惡化，勞動市場也有減弱的風險。

德國主要城市法蘭克福和慕尼黑在歐洲市場中面臨最大的房地產泡沫風險。過去10年間，這兩個城市的名義房價翻了一番以上。儘管價格漲幅已經從新冠疫情前的兩位數降至5%左右，但一名慕尼黑技術工人現在只能負擔比2019年少一個房間的公寓。

瑞銀還指出，倫敦的房地產市場處於被高估的狀態；自新冠疫情開始，美國城市的房價增長則比幾年前強勁。儘管如此，不平衡現象並未進一步上升。在所有被分析的美國城市，紐約自2021年中期以來表現出最低的價格增長，但仍然是美國城市中最不實惠的。

中國等亞洲地區情況如何？

經歷了15年的繁榮，瑞銀報告中香港創下所有城市中最強勁的價格增長記錄。然而，自2019年中以來，由於價格難以負擔、經濟困境以及新冠限制措施抑制了購房需求，當地房地產市場停滯不前。

瑞銀表示，中期而言，中國大陸最終的經濟復甦可能成為新的推動因素。

雖然新加坡房價在這一年裡又上漲11%，但東京的房價卻呈現走弱的趨勢，同比增長率減半至5%，十年來首次低於全國平均水準。

自2018年和2019年房市降溫以來，雪梨房地產市場一直處於泡沫風險區之外。2022年第二季度，當地房價下跌超過5%。

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