德國人在中國購買房地產

一般情況下，香港水泥大亨羅康瑞不在他的上海豪宅內宴請西方客人。上星期三卻是個例外，那天，羅康瑞邀請了來自德國的客人，他們是德國慕尼黑再保險公司的子公司埃爾格信託公司(Ergo Trust)的高層主管。羅康瑞在家作東的原因是埃爾格信託公司決定在上海房地產領域投資1億2000萬歐元。這是第一步，如果走得好，投資額還將增加。這樣，埃爾格信託公司成了第一批在上海不動產行業大宗投資的德歐洲公司。

現在，越來越多的外國人密切關注中國的房地產市場。目前，中國大約17％的房地產投資來自中國境外，投資最多的國家和地區依次為香港、日本、台灣和泰國。現在，歐洲人也看好中國房地產市場，有迎頭趕上的勢頭。歐洲人的到來說明，中國市場開始成熟了，它不再是「高風險」投資區域。

國際房地產投資商主要集中的目標是豪華建築領域的大宗項目，原因是這類項目不易受到市場價格波動的衝擊。中國大城市最佳房地產市場仍然是求大於供的局面，是賣主市場。雖然如此，埃爾格信託公司面向中國的投資還是進行得小心翼翼。在通向中國的道路上，他們已做了些準備，比如通過設在新加坡的子公司埃爾格亞洲信託公司就地投資13億歐元作為進入中國的試探。

國際博覽會行業裡最新的時尚是將展會辦在亞洲或中國。上周，慕尼黑博覽會公司在上海首次舉辦了中國國際房展(Expo Real China)。雖然這屆展會是以會議為主、展覽為輔的原則舉辦的，可展會策劃者認為，不過明年，這一特徵將得到改變。慕尼黑博覽會公司在中國擁有房地產，早在5年前，他們就開始在中國房地產行業投資。他們同一家中國公司合作，在一處磁懸浮列車過往的地段建造了博覽會基地。他們承認，中國房地產市場雖大，但卻如同一座迷宮，中國人對歐洲該行業的現行標準瞭解甚少。因此，有必要加強雙向的瞭解。

過去數年內，上海僅18層以上的高樓就建成了3000座，還有3000座正在待批或施工過程中。這些數字讓上海城市建築規劃部門的負責人說來充滿了自豪，但讓外國人多少有些驚訝，這驚訝中包含著擔心。他們擔心，建築業的興旺會象泡沫一樣突然間破裂、散去，90年代的日本以及後來亞洲金融危機後的香港和泰國難道不都是前車之鑑嗎？當然，不同之處在於，以上三個國家都是因為同國際金融市場關係過密而加速了本國經濟的崩潰。這一點還不是中國的國情。在中國作為貨幣支付手段的人民幣不能隨便買賣，股市對外國也是非常有限的開放，還有，中國也沒有背上國外債務的包袱。除此之外，中國的優勢還在於，政府掌握著控制機制，可以做到給過熱的區域降溫。

政府掌握的重要機制之一是發放建築許可以及對國有銀行發放停止貸款的行政命令。目前，中國政府正在啟動這一降溫經濟的措施。因此，建築企業有必要學會動用私人資金完成建築項目。而這一新環境為國外投資商進入中國市場創造了難得的機會。

同世界其它地區相比，在中國投資的贏利當屬上乘，投資上海房地產有望得到9％的贏利，北京甚至超過10％以上，比在德國法蘭克福或慕尼黑高出一倍。用於商業目的的房地產行業幾乎是向國外投資商做了全面的開放。目前，北京和上海都已擁有300萬平方米國際標準的一流辦公場所，就面積而言，廣州是它們的將近一半。這麼多辦公室卻在以上大城市一租而空，供不應求。在上海浦東區，4年前有一半新建辦公樓租不出去，而現在，能出租的還剩下15％。

過去數年內，北京房租降低了30％。現在，北京也面臨停止建築的局面。即便是在2005年之後，也不會有更多的建築項目得到批准。這其中的奧妙在於，2008年中國北京舉辦夏季奧運會，那期間，中國不想讓人看到未完成的建築工地以及正在施工中的建築設施。