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社會

德國租客為何這麼「牛」?

2017年12月18日

德國人擁有自住房產的比例在全歐洲幾乎是最低的。不過,很多德國人租房子住,也覺得舒適放心。這要歸功於法律對租戶權益的強大保障。

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Frau auf dem Balkon Nachbarschaft
圖片來源: Amir Kaljikovic - Fotolia.com

(德國之聲中文網)在德國,自有住宅的比例大約佔到一半。歐洲整體而言,自有住宅的比例佔到約七成,因此,德國的這一比例幾乎在各國是最低的。

據統計,30-40歲的德國人購買住房的比例約10%。特別在巴伐利亞州、巴登符騰堡州和黑森州這樣住房較緊張的地區,自有住房率更低。在大城市,自有住房的比例平均不到30%。

許多德國人得以在租住的房子裡安逸地生活,也是得益於法律對租戶更好的保護。這主要體現在:房東很難臨時終止租房合同,以及法律對房租和漲價幅度的限定。

提前3個月解除合同,孕婦、老人、無家可歸者是例外

通常,租房合同到期前,租賃雙方如果有一方要終止合同,須在合同到期前3個月通知對方。如果簽訂的合同有效期較長,比如五年、八年以上,那麼,須提前6個月及9個月通知對方。

在特殊的情況下,租戶可以以書面形式反對房東按期終止合同的要求,比如:懷孕中後期的女性,高齡老人,或者面臨無家可歸者。

Deutschland München - Altbau
在慕尼黑這樣的大城市,房價攀升,租房住的比例更高圖片來源: picture-alliance/dpa/K-J. Hildenbrand

合同沒到期,房東不想租了,可以嗎?

如果在合同未到期以前,房東就想臨時終止合同,那通常只有在特定的情況下才行得通。比如:租客連續兩個月不交房租;抑或,租客沒有盡到責任,導致租賃財物受到嚴重損壞;或者是,租客頻繁破壞居住秩序,使得周圍住戶不得安寧;或者,租客在沒有徵得房東同意的情況下,就把租住空間或部分空間轉租給第三方。

如果出現上述情況,房東在正式終止合同前,必須先以書面形式向租客發出警告信。--但有時候,如果租客無視警告信,並稱沒有收到,房東該怎麼辦呢?即便是掛號信,仍不能保證萬無一失。房東最好是與一名證人一道親自面交,或者,委託法警遞交。

如果租戶仍不肯搬出,那房東只能申請由轄區的地方法院強制執行。費用需要先由房東墊付,之後向租客討還。不過,如果租客個人破產,這筆錢可能就打了水漂。

合同沒到期,租戶不想住了,能行嗎?

公平起見,租客在特定的情況下,也能在合同到期前要求終止合同。比如,房間出現大範圍的嚴重黴菌,而且不是租客通風不當造成的,在這種情況下,由於對人的健康有顯著影響,租客可以要求提前終止合約。其它的情況還包括:鄰居噪音太大、嚴重擾民;房東對租客進行人身威脅或侮辱;居住條件受到嚴重影響,比如冬天暖器用不了,導致房間溫度無法忍受,或者夏天熱到極端的程度。

Miete, Symbolbild
圖片來源: picture-alliance/dpa/E.Weingarten

 "房租剎車"政策,三年不能漲超過20%

近些年來,由於德國房地產走熱,房租上升,德國政府2015年推出了"房租剎車"的政策法規,以保障租戶的權益。各地市政部門制定本地的平均房租標準,這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的,並且定期更新。

房東有權把房租提高到當地平均標準,不過,至少要等到租戶入住15個月以後才能漲房租。此外,房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內,漲房租的幅度不能超過20%。通常,房租不應超過當地的平均標準。

法律條文繁浩,請向專業人士咨詢

相關的規定十分繁復,最好要向專業人士或租房者協會咨詢。比如,如果房東對房屋進行裝修翻新,那三年內漲價不能超過20%的規定就不再適用了。

在德國租住房屋,還有很多細節的規範。比如,如果結婚,配偶搬進來一起住,是無須徵得房東同意的,房租的冷租(即不包括水電暖的部分)也不得漲價。又比如,合同期間,房東想來看看房子,必須徵得租戶的同意。

苗子/洪沙(據FAZ,ZDF等)

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