የሪል እስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይትና ግመታ አዋጅ ምን ይዞ መጣ?

የሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት ለረዥም ጊዜ ሲጠበቅ የነበረውን “የሪል እስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይት እና ግመታ አዋጅ” በሁለት ተቃውሞ በአንድ ድምጸ ተዓቅቦ በአብላጫ ድምጽ ባለፈው ሣምንት አጽድቋል። በምክር ቤቱ እንደተገለጸው የአዋጁ ዝግጅት 16 ዓመታት ገደማ የወሰደ ነው።

የሪል እስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይት እና ግመታ አዋጅ ርዕሱ እንደሚጠቁመው ሁለት የተለያዩ ጉዳዮችን አጣምሮ የያዘ ነው። አዋጁ ከዚህ ቀደም ከመኖሪያ ቤቶች ወይም አፓርታማዎች ግንባታ እና ሽያጭ ጋር ብቻ ተያይዞ ለቆየው የሪል እስቴት ዘርፍ ግልጽ ትርጓሜ ለመስጠት ሞክሯል።

“የሪል እስቴት ልማት ማለት በመሬት ላይ እና ከመሬት በታች ለንግድ፣ ለመኖሪያ፣ ለኢንዱስትሪ፣ ለማኅበራዊ እና ሌሎች አገልግሎቶች ለሽያጭ፣ ለኪራይ ወይም ለሊዝ አገልግሎት እንዲውል ግንባታዎች መገንባት ነው” በማለት አዋጁ በይኗል።

በአዲሱ ሕግ “የሪል እስቴት አልሚ ማለት በአንድ ቦታ ወደ ጎን ወይም ወደ ላይ ከ1 ሺሕ 500 ካሬ ሜትር ጥቅል የግንባታ ወለል ስፋት በላይ የሆነ ቤት ወይም ቤቶች በግሉ ወይም ከመንግሥት ወይንም ከሌሎች አካላት ጋር በአጋርነት የሚገነባ እና በሽያጭ፣ በሊዝ ወይንም በኪራይ ለተጠቃሚ የሚያቀርብ ሰው ነው” የሚል ትርጓሜ ተሰጥቶታል።

በሪል እስቴት ልማት ዘርፍ የሚሠማሩ አልሚዎች የብቃት የምስክር ወረቀት አሰጣጥ፣ የቦታ እና የተናጠል ይዞታ ማረጋገጫ አሰጣጥ በዝርዝር ደንግጓል። የሪል እስቴት አልሚዎች እና የሪል እስቴት ቤት ገዥዎች ግዴታዎችንም ይዘረዝራል።

ሌላው የአዋጁ ክፍል የማይንቀሳቀስ ንብረት ግመታ ሥርዓትን የተመለከተ ነው። ለፋይናንስ አገልግሎት የሚቀርበው የንብረት ዋጋ ግመታ በአብዛኛው ንብረት ሲሸጥ፣ ዋስትና ሲሰጠው ወይም በሌላ ወገን ሲወሰድ ይከናወናል። በተለይ ኩባንያዎች የጥሪታቸውን ትክክለኛ ዋጋ ለማወቅ፣ ከሌላ መሰል ድርጅት ለመዋሐድ ወይም ገንዘብ ለመበደር ሲፈልጉ ከፍተኛ ጠቀሜታ ይኖረዋል።

አዲሱ አዋጅ የማይንቀሳቀስ ንብረት ግመታ “ግልጽ እና የወቅቱን የአካባቢውን ገበያ መረጃ መሠረት በማድረግ የተረጋጋ ገበያ የሚፈጥር መሆን አለበት” በማለት ይደነግጋል። በሕጉ መሠረት “ግመታው በመንግሥት ተቋም በመደበኛነት የሚከናወን ሲሆን እስከ አምስት ዓመት ቢያንስ አንድ ጊዜ መሆን አለበት።” ከዚህ በተጨማሪ “በመንግሥት ዕውቅና በተሰጠው አካል” ሊከናወን የሚችልበት ዕድልም አለ።

የከተማ እና መሠረተ-ልማት ሚኒስቴር “ሀገር አቀፍ የሪል እስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይት እና ግመታ ስርዓት እንዲገነባ ያደርጋል” የሚል ኃላፊነት ተሰጥቶታል። አፈጻጸሙን የሚከታተለው እና የሚቆጣጠረው ይኸው መሥሪያ ቤት ነው።

አዋጁ የጸደቀው ብሔራዊ ባንክ የዋጋ ንረትን ለመቆጣጠር በወሰዳቸው እርምጃዎች፣ በውጪ ምንዛሪ ግብይት ሥርዓት ለውጥ እና በኤኮኖሚው መቀዛቀዝ ምክንያት ዘገምተኛ ሆኖ የቆየው ዘርፍ ለየማገገም በሚታገልበት ወቅት ነው። የሪል እስቴት ግብይት አማካሪ እና የሽያጭ ባለሙያ የሆኑት አብርሀም አሸናፊ ባለፉት ሦስት ገደማ ወራት ገበያው “ምንም አይልም” ሲሉ ይናገራሉ።

የውጪ ምንዛሪ ግብይት ሥርዓት ለውጥ ከተደረገ በኋላ “ትልልቅ ገንቢዎች [የመሸጫ] ዋጋውን በብር ማድረግ ጀመሩ፤ ዋጋም ትንሽ ቀነሰ” የሚሉት አቶ አብርሀም ለረዥም ጊዜ እጃቸውን ሰብስበው በቆዩ የቤት ገዥዎች ዘንድ የታየ የአቋም ለውጥ ለገበያው ማንሠራራት አስተዋጽዖ ሳያሳድር እንዳልቀረ ያምናሉ።

ዘርፉን “ግልጽነት እና ተጠያቂነት የተከተለ እንዲሆን ማድረግ” የሚል መርኆ ያነገበውን አዋጅ የገበያው ተዋንያን ሲጠብቁት ቆይተዋል። ረቂቁ ይፋ ከሆነ በኋላ በርከት ያሉ አስተያየቶች ተሰጥተውበት ማሻሻያዎች እና ለውጦች ቢደረጉም በምክር ቤቱ ከጸደቀ በኋላ ዶይቼ ቬለ ያነጋገራቸው ባለሙያዎች አሁንም “አሻሚ የሆኑ ጉዳዮችን” የያዘ ነው የሚል ሥጋት አላቸው።

አዋጁ የውጪ ባለሐብቶች ወይም የግንባታ ተቋማት በገበያው ከኢትዮጵያውያን ዕኩል እንዲሳተፉ ፈቅዷል። ከኢትዮጵያውያኑ የሚለየው የውጪዎቹ ፈቃድ ለማግኘት “በኢንቨስትመንት ሕጉ መሠረት ለውጪ ባለሐብት በሀገር ውስጥ ዘርፍ ለመሰማራት ማሟላት የሚጠበቅበትን ዝቅተኛ የካፒታል መጠን ከግሉ ወይም ከውጪ ሀገር የፋይናንስ ተቋማት” እንዲያቀርቡ የተቀመጠው ግዴታ ብቻ ነው።

የኢትዮጵያም ሆኑ የውጪ ኩባንያዎች “እንደ ከተሞች ደረጃ በአንድ ጊዜ ከ250 እስከ 2, 500 የሚሆኑ ቤቶችን” የሚገነቡ ከሆነ አዋጁ እንደሚለው “በመንግሥት መሬት በስፋት በድርድር እንዲቀርብ ምቹ ሁኔታዎች ይፈጠራሉ።” ይኸ እንዲሆን ግን “ከ25 እስከ 40 በመቶ ዝቅተኛ እና መካከለኛ ገቢ ላላቸው የማህበረሰብ ክፍሎች ተደራሽ የሚሆን ቤት” መገንባት ይኖርባቸዋል።

መሬት “በድርድር በስፋት” ለማግኘት ሌላው አማራጭ በኢትዮጵያ “በጥራት እና በብዛት የማይገኙ” የግንባታ ግብዓቶች “በራሱ የውጪ ምንዛሪ የሚያስገባ እና በቤት ማስተላለፉ የሚገኘውን ትርፍ 60 በመቶ እስከ 10 ዓመት ከሀገር ሳያስወጣ የኢትዮጵያ ብሔራዊ ባንክ በሚፈቅደው አሠራር መሠረት በሀገር ውስጥ መልሶ መጠቀም” ነው።

ከዚህ በተጨማሪ ከሽያጭ “ከሚገኘው ገቢ የሚፈለገውን የውጪ ምንዛሪ የሚስተካከል ለቤት ልማት እና ለግንባታ የሚጠቅሙ ግብዓቶችን ወይም ቴክኖሎጂ በሀገር ውስጥ የሚያመርት ፋብሪካ በመገንባት ከውጪ የሚገቡ ምርቶችን በመተካት የውጪ ምንዛሪ መቆጠብ የሚያስችል ወይም ቴክኖሎጂ ከውጪ በማስመጣት በዋጋ በጥራት፣ በጊዜ ተደራሽ የሆኑ ቤቶችን ለመገንባት የሚያስችል መሆኑ ሲረጋገጥ” አዋጁ እንደሚለው ኩባንያዎቹ መሬት “በድርድር በስፋት” ሊያገኙ ይችሉ ይሆናል።

በአዋጁ መሠረታዊ ለውጥ ከተደረገባቸው ጉዳዮች አንዱ ኩባንያዎች በግንባታ ላይ የሚገኙ የመኖሪያ ቤቶች የሚሸጡበት አሠራር ነው። ባለፉት ዓመታት የሪል እስቴት ኩባንያዎች ግንባታ ሲጀምሩ ማስታወቂያ እያስነገሩ በመሸጥ ገንዘብ ሲሰበስቡ ቆይተዋል። የሪል እስቴት ግብይት አማካሪ እና የሽያጭ ባለሙያው አቶ አብርሀም “ብዙ ጊዜ የሕንጻ መሠረት ሳይወጣም አስተዋውቀው የሚሸጡ ድርጅቶች አሉ” ሲሉ ይናገራሉ።

ባለሙያው እንደሚሉት በገበያው ላቅ ያለ ድርሻ ያላቸው ትልልቅ ኩባንያዎች ጭምር ሽያጭ የሚጀምሩት ግንባታ ከማጠናቀቃቸው በፊት ነው። “አብዛኛው ሪል እስቴት ደቬሎፐር ከቁፋሮ ጀምሮ ነው የሚሸጠው” ሲሉ ተናግረዋል።

ግንባታ ሳይጠናቀቅ የሚከናወን ሽያጭ የሪል እስቴት ኩባንያዎች የሥራ ማከናወኛ ወጪያቸውን ከሚሸፍኑባቸው ስልቶች አንዱ ነው። አሰራሩ የሪል እስቴት አልሚዎች ከባንኮች ለሥራቸው ብድር ማግኘት ስለሚቸገሩ የሚከተሉት ነው። “በኢትዮጵያ ሪል ስቴት ከባንክ ብዙ ፋይናንሲግ አይገኝም። ፋይናንስ ልታደርግ የምትችለው አንደኛው በቅድሚያ በመሸጥ ነው” የሚሉት አቶ አብርሀም ገዥዎችም ቀስ በቀስ መክፈልን ስለሚመርጡ አሰራሩ በዘርፉ ተግባራዊ ሲሆን መቆየቱን አስረድተዋል።

ኩባንያዎቹ በቃላቸው መሠረት ግንባታውን ማጠናቀቅ ተስኗቸው ሲያዘገዩ ይባስ ብሎም ሲከስሩ በርካታ የመኖሪያ ቤት ገዥዎች ለምሬት ተዳርገዋል። ባለፈው ሣምንት የጸደቀው አዋጅ የሪል እስቴት አልሚ “ያለ ደንበኛው ፍላጎት እና ፈቃድ አጠቃላይ ግንባታው ቢያንስ 80 በመቶ ያልተጠናቀቀ ቤት ለደንበኞች ሊያስተላልፍ አይችልም” በማለት ይደነግጋል።

የሪል እስቴት አልሚዎች ግንባታው 80 በመቶ የተጠናቀቀ ቤት ማስተላለፍ ቢፈቀድላቸውም “መሠረታዊ የግንባታ አገልግሎቶች” ግን ማሟላት ይጠበቅባቸዋል። “የሪል እስቴት አልሚው የመሠረታዊ አገልግሎቶች ግንባታ ማለትም የሜካኒካል፣ የኤሌክትሪካል፣ የቧንቧ እና የሳኒተሪ ግንባታዎች ያልተጠናቀቀ ቤት ሊያስተላልፍ አይችልም” የሚል ድንጋጌ ይዟል።

ድንጋጌው በቀደመው አሰራር ላይ ለውጥ ለማድረግ ቢሞክርም ግልጽነት የጎደለው ነው። አዋጁ 80 በመቶ ያልተጠናቀቀ ቤት ማስተላለፍ እንጂ መሸጥን ቃል በቃል አልከለከለም።

አዋጁ “የሪል እስቴት ክፍያዎች በባንክ ወይም በሌላ ሕጋዊ የኤሌክትሮኒክ ዘዴ ብቻ መሰብሰብ” እንዳለባቸውም ያዛል። ይኸ በጥሬ ገንዘብ የሚደረግ ግብይትን በቀጥታ የሚከለክል ነው። ሻጭ እና ገዥዎችም የክፍያ ሰነዶችን አደራጅቶ በመያዝ በሚመለከተው አካል ሲጠየቁ የማቅረብ ግዴታ ተጥሎባቸዋል።

“በሪል እስቴት የሚቀርበው ገንዘብ የፋይናንስ ሕጋዊነቱን ለመከታተል እና ከሕገ ወጥ የገንዘብ ዝውውር ጋር የተያያዙ ችግሮችን በመቅረፍ የፋይናንስ ፍሰቱ በባንክ እንዲሆን” ለማድረግ የታቀደ እንደሆነ በሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት የከተማ መሠረተ-ልማት እና ትራንስፖርት ጉዳዮች ቋሚ ኮሚቴ ምክትል ሰብሳቢ  እሸቱ ተመስገን አስረድተዋል።

ከዚህ በተጨማሪ “ደንበኞች ክፍያ በወቅቱ አለመክፈላቸውን እና የውል ግዴታቸውን ስለመወጣታቸው በቀላሉ ለማረጋገጥ” እንዲሁም “በዶላር ከኋላ በመቀባበል የሚደረግ” ግብይትን በማስቀረት “ሀገር የምታገኘው የውጪ ምንዛሪ ያለ አግባብ እንዳይቀር እጅግ ወሳኝ” መሆኑንም ጠቁመዋል።  

አዲሱ ሕግ የሪል እስቴት አልሚዎች “የመሬት ይዞታ ማረጋገጫ እና የግንባታ ፈቃድ ከሚመለከተው አካል” ከመረከባቸው በፊት ደንበኞች መመዝገብም ሆነ ቅድመ ክፍያዎች መሰብሰብ እንደማይችሉ ይደነግጋል። በሕጋዊ መንገድ የተረከቡት “መሬት ሊያስተናግድ ከሚችለዉ ደንበኛ በላይ መመዝገብ” አይችሉም። “የውሸት ማስታወቂያ ማስነገር” ክልክል ነው።

ጥብቅ ቁጥጥር ለዘርፉ ያስተዋወቀው አዋጅ በገበያው ያሳደረውን ተጽዕኖ ለመገንዘብ ጊዜው ገና ቢሆንም አቶ አብርሀም አዎንታዊ ጅማሮ እንደሆነ ያምናሉ። “እስከ ዛሬ ድረስ ዝም ብሎ ነበር የሚሠራው” የሚሉት አቶ አብርሀም “አሁን የወጣው ሕግ ብዙ ክፍተቶች አሉት፤ ብዙ የሚያሻሙ ነገሮች አሉት፤ ብዙ ግልጽ መደረግ ያለበት ነገር አለ” የሚል አቋም አላቸው።

“እንደዚያም ሆኖ ሕጉ መውጣቱ ገበያውን በሆነ መንገድ ቅርጽ ያስይዘዋል” የሚል ተስፋ ያላቸው አቶ አብርሀም “እያጠራህ የምትሔደው ነገር ቢሆንም ቢያንስ የምታጣቅሰው ሕግ አለ” ሲሉ ተናግረዋል።

እሸቴ በቀለ

ዮሐንስ ገብረእግዚዓብሔር