Após boom, mercado imobiliário dá sinais de desaceleração de preços

Nos últimos anos, o setor de construção civil não parou de crescer no Brasil. Prédios e mais prédios foram construídos no embalo do aumento de renda e da expansão do crédito. Mas, junto com o fenômeno, veio algo que chamou a atenção de consumidores e especialistas: o aumento vertiginoso dos preços dos imóveis.

O aumento médio de 13,7% em 2013 e também em 2012, além de quase o dobro (26%) em 2011, de acordo com o Índice FipeZap, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, faz com que alguns economistas ainda cogitem a possibilidade de uma bolha imobiliária no país. Mas, para outros especialistas, depois da escalada de preços, o preço dos imóveis deve subir menos em 2014.

"O mercado dá sinais de uma certa acomodação, até mesmo de estagnação nas regiões periféricas", afirma Gilberto Braga, professor de finanças do Ibmec/RJ. "Entretanto, nas grandes capitais e cidades-sedes da Copa que sofreram obras de infraestrutura impactante, os bairros mais próximos dessas melhorias continuam muito valorizados."

O economista Júlio Gomes de Almeida, da Unicamp, afirma que, em regiões como o Rio de Janeiro, o aumento dos imóveis foi excessivo devido aos custos da compra de um terreno em lugar privilegiado, como na zona sul, que engloba bairros como Ipanema, Leblon e Copacabana.

"Mas há um processo especulativo forte em relação aos terrenos localizados nas áreas urbanas, fazendo com que os preços dos imóveis fiquem muito elevados", explica o especialista.

Ano atípico

Segundo Braga, este ano deverá ser de maior cautela, já que 2013 não foi tão positivo para a economia brasileira. Além disso, por ser ano de eleições, o governo federal não deve mexer de forma brusca na economia. De acordo com o especialista, mesmo com os preços subindo menos, não deve ocorrer uma queda generalizada, já que o mercado segue aquecido por haver um deficit histórico de moradias no Brasil e também por causa do farto financiamento para as famílias brasileiras.

De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2013 alcançou um novo recorde histórico, com 109,2 bilhões de reais em financiamentos. No período, 530 mil imóveis foram financiados. Para 2014, a expectativa é que as concessões alcancem 126 bilhões de reais, ou 15% a mais.

Para o economista Celso Grisi, da Fundação Instituto de Administração (FIA), mesmo que os custos das construtoras com terrenos, salários, aluguel de equipamentos e importação de insumos continuem altos, os preços das unidades habitacionais não deverão subir mais do que o valor da inflação – cerca de 6%. "As empresas vão ter que ganhar em produtividade para evitar a redução da margem de lucro", afirma.

Bolha imobiliária no Brasil?

O aquecimento do mercado imobiliário em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pode levar a uma sobrevalorização de preços e fazer com que uma possível bolha imobiliária estoure no Brasil, segundo alguns especialistas ouvidos pela DW.

Para Samy Dana, economista da Fundação Getúlio Vargas, a bolha imobiliária já está formada, mesmo com a queda dos preços – que continuam, em sua opinião, acima do valor razoável. Para ele, há um desequilíbrio na relação entre o custo do aluguel e do investimento num imóvel novo.

O economista cita o exemplo de imóveis de 100 metros quadrados em São Paulo, que custam mais de 1 milhão de reais – valor que hoje, investido na poupança – que é atualmente considerada a pior aplicação pelo seu baixo rendimento – faria com que o montante aumentasse 5 mil reais por mês.

"Ninguém paga 5 mil reais para morar num imóvel de 100 metros quadrados. Isso significa que os preços estão muito altos para a população brasileira. Para haver equilíbrio, ou o aluguel sobe ou os preços dos imóveis diminuem. Como não há espaço para os aluguéis subirem, o valor dos imóveis deveria descer", argumenta.

Já Grisi avalia que não haverá bolha imobiliária, pois o ritmo de construção de imóveis diminuiu para se adequar à demanda. "Está claro que vamos ter um ritmo de vendas mais baixo. Os imóveis deverão ser reajustados de acordo com a inflação. É só uma preservação do patamar de preços, pois subir preços não vai dar."