На ринку нерухомості може виникнути нова «цінова булька»

Нинішня криза у будівельній галузі повною мірою проявила глибокі структурні проблеми. Зростання економіки, доходів населення та обсягів кредитування спричинило у період між 2002 і 2008 роками швидке зростання попиту на житло. Водночас, брак пропозиції якісного житла на ринку спричинив необґрунтований стрибок цін навіть на старі квартири. Нового житла будували замало, а низькоякісні будинки радянської побудови не модернізували. Якщо ситуація не зміниться, у середньостроковій перспективі на країну очікує нова «цінова булька», прогнозують експерти Німецької групи радників при уряді України. Адже гострий дефіцит житла залишається незмінним: якщо на українця припадає у середньому 23 квадратних метри житла, то, приміром, у Німеччині цей показник сягає 43 «квадратів».

«Під час кризи попит різко впав, а разом із ним і ціни. Тепер важливо не повторювати «докризові» помилки і зробити висновки: без розв’язання структурних проблем, коли відновиться кредитування і попит знову зростатиме, будуть рости і ціни. Адже у відповідь на зростання попиту ринок має збільшувати пропозицію. Потрібні відповідні обсяги будівництва», - наголосив в інтерв’ю «Німецькій хвилі» експерт групи радників Роберт Кірхнер.

Структурні проблеми: непрозорість і мінімум конкуренції

Серед структурних проблем, які гальмують розвиток будівельної галузі німецький експерт називає насамперед непрозорість доступу до землі: «За існуючої системи у виграші лише певні компанії, які мають гарні зв’язки з місцевими властями. Конкуренції на ринку – мінімум, спостерігається висока концентрація: декілька великих компаній обмежують конкуренцію. Всі ці проблеми призводять до того, що пропозиція на ринку не може бути такою гнучкою, якою вона мала би бути», - зауважує Кірхнер.

Про можливість повторення сценарію «цінової бульки» говорить і експерт Німецько-українського будівельного центру Торальф Вайзе. «У цій кризі потрібно бачити шанс для кардинальних структурних змін. Інакше система знову розвиватиметься по спіралі, аж поки не лопне чергова «булька», - попереджає Вайзе. Будівельник застерігає, що українському ринку потрібне не лише кількісне нарощування обсягів будівництва, а й продумана політика якісної пропозиції. «Це не має бути масштабна пропозиція квадратних метрів, за якою стоїть щось якісно зовсім інше, ніж на папері декларують забудовники. Якщо так буде і надалі, знову буде шок. Адже рамкові умови у будівельній галузі не відповідають жодним вимогам: це стосується і фінансування, і законодавства. Немає довгострокового, сталого і погодженого із суспільством будівельного планування, яке відповідало би європейським стандартам», - критикує Торальф Вайзе.

Фахівець вказує на те, що якість навіть тих об’єктів нерухомості, які подаються як престижні, не відповідає високим цінам, які за неї вимагають забудовники. Водночас, практично відсутня пропозиція доступного і якісно прийнятного житла для середнього класу, зауважує експерт. Вайзе сподівається, що уроком кризи буде розуміння того, як запропонувати середньому класу доступне житло прийнятної якості. Для цього потрібно відмовитися від гонитви за «престижністю», робити адекватні за розміром квартир та їх устаткуванням пропозиції, які відповідали би потребам і фінансовим можливостям середнього споживача.

Великий потенціал ринку

З огляду на чималий потенціал попиту на ринку, перспективи зростання будівельного ринку є дуже сприятливими. Однак сталий розвиток можливий лише за умови відновлення довіри до забудовників. Для цього потрібно законом гарантувати вимоги до солідного фінансування будівельних проектів, каже Роберт Кірхнер. «Важливо, аби система фінансування змінилася: треба унеможливити будівництво об’єктів, щодо яких не гарантоване своєчасне надходження коштів у повному обсязі. Не можна починати будівництво об’єктів, які чітко не профінансовані і залучати під ці будівництва кошти фізичних осіб. Адже криза засвідчила, наскільки високим є ризик для покупців, які можуть залишитися з нічим або чекати на свою квартиру багато років», - застерігає Кірхнер.

За словами експерта, стале зростання галузі можливе лише в тому разі, якщо нове житло у великих обсягах пропонуватиметься за реалістичними цінами. Собівартість квадратного метра житла, за підрахунками експертів, на сьогодні становить близько 800 доларів за квадратний метр. До кризи ціни у середньому сягали трьох тисяч доларів.

«Потрібні зміни, а не грошові вливання»

Експерти Німецької групи радників закликають новий уряд утриматися від масштабних грошових вливань у будівельний сектор. «Добудовувати будинки коштами платників податків було би хибним сигналом. Це не вирішить проблем галузі. Треба докорінно змінити умови ведення бізнесу», - каже Роберт Кірхнер.

Натомість великий потенціал покращення житлових умов українців експерти вбачають у модернізації старого радянського житлового фонду. На ці потреби за наявності політичної волі можна залучити кошти міжнародних фінансових інституцій. Зокрема, вже діють численні кредитні програми для підвищення енергозбереження у комунальному секторі.

Непотрібна заборона

Щодо перспектив відновлення українськими банками кредитування будівництва і придбання житла, експерти висловлюють обережний оптимізм. На думку Роберта Кірхнера, кредитування поступово відновлюватиметься. Однак воно вже не буде таким безрозбірним, як до кризи. Банки уважно вивчатимуть і об’єкти, під які даватимуть кредит, і можливості самих позичальників. Натомість заборону кредитування в іноземній валюті Кірхнер називає неадекватним заходом. Попри потребу зменшити доларизацію економіки, це «неправильний крок у неправильний момент».

Автор: Євген Тейзе

Редактор: Роман Гончаренко