客座評論：中國房地產，能不能複製家電業的輝煌？
2021年9月10日
（德國之聲中文網）2021年8月31日，中國建設部部長王蒙徽在國新辦召開的"努力實現全體人民住有所居"發布會上表示：中國城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建築面積達到48.9平方米，按照目前城鎮人口比例來計算，全中國的人均住房面積大約是44平方米。這個數字，已經超越了東亞的那些發達經濟體，比如日本韓國新加坡等，它們的這個數據大約在30-40之間；也已經追平了歐洲的發達經濟體，比如德國法國義大利等。從人均GDP的水準來講，中國經濟僅為上述國家的三分之一到四分之一不等，但是就人均住房面積這個指標而言，卻已經達到或者超越發達經濟體的水準，這不能不認為是過去二十多年中國住房制度改革的重要成果。縱向比較：1978 年改革開放之初，城鎮居民和農村居民人均住房建築面積僅大約7.5平方米；目前的水準比1978年增長了五倍。
不僅如此，住房品質也得到了極大的改善。中國城鎮住房成套率從1985年的不到25%上升到現在的超過85%。絕大部分的城市家庭居住在擁有獨立廚房和衞生間的成套住房內。同時，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，促進了中等偏下收入家庭住房條件有效改善。由此，在住房需求上努力向著"居者有其屋"的目標邁進。
一哄而上到優勝劣汰
正如其它消費品的市場發展過程一樣，住房市場也有著首先一哄而上實現量的滿足，然後優勝劣汰，在殘酷的市場競爭中逐步形成寡頭壟斷，完成由增量到存量的生產轉換。當中國人均住房面積達到發達經濟體的水準的時候，意味著宏觀整體上，中國的房地產業已經經歷了第一個階段，滿足了消費者需求。但是在區域之間，隨著地區經濟的此消彼長，人口流動導致各地房地產冷熱不均；在區域內，房屋也有新陳代謝，有折舊就有新房的需求。這樣的需求不會再像前二十年一樣，市場大到能夠容納全國數千房地產公司都賺錢，未來或許更加需要的是類似於美的格力海爾一樣的家電巨頭，因為能夠給市場提供更加優質的產品而獲得相對壟斷的地位。
現在，這一市場競爭過程，因為政府的三條紅線政策而被人為加速了。政府推出這個政策，是為了避免市場競爭中的大起大落，制止房地產企業為了獲得上述壟斷地位，綁架金融，製造大而不能倒的負的外部性。這三條紅線，限制了房地產企業從金融行業獲取超大槓桿的能力，在房價泡沫尚未破裂之前，未雨綢繆，要求房地產主動降低槓桿率，可謂是先見之明。因為在過去二十年的房地產高速增長階段，中國房地產企業形成了一個"人有多大膽，地有多大產"的固定思維，在每次房價低谷階段，房地產企業只要敢於放大槓桿，就會在下一個上升期賺得盆滿缽滿。現在一下子卡住了房地產企業的融資能力，就讓不少只會無限放大槓桿的大膽企業顯出原形，看看它們究竟有沒有沒穿泳褲渾水摸魚。
恆大的困境
一度是中國風雲企業的恆大集團這段時間就遇到了問題。股價從去年的高點28元跌到了現在的3.5元，下跌幅度超過85%。為什麼呢？就是因為過去攤子鋪的太大了，槓桿率太高了。在三條紅線政策推出前的恆大，現金短債比只有22%，淨負債率卻高達163%；相較於另外一個大地產公司萬科的現金短債比165%，淨負債率37%，恆大的短期還款能力之低，槓桿率之高可見一斑。所以，這一年來，恆大不斷地收縮戰線，回籠資金，仍然難以迅速解決問題。
另外一個遭受重創的房地產企業是華夏幸福。目前累計逾期債務已經高達918億元，這甚至已經波及中國最大的保險公司中國平安的業績。2021年上半年，中國平安作為華夏幸福的大股東，被迫對相關投資資產進行減值計提、估值調整及其他權益調整，金額為359億元。受此影響，上半年中國平安歸屬於母公司股東的淨利潤同比下降15.5%。
作為投資中國三十餘年的老股民，今天房地產業的現狀，讓筆者想起二十年前中國家電業那一幕慘烈的競爭態勢。昔日明星企業如長虹康佳，今天都如昨日黃花，數以百計的地方性企業不見蹤影，但是中國家電業卻在激烈的市場競爭中鳳凰磐涅，成為中國最具世界競爭力的行業之一。雖然房地產業有其特殊性，不能完全複製中國家電業的景象，但是背後的經濟學規律，還是大致相同的。
沈凌，德國波昂大學經濟學博士，現執教於上海華東理工大學商學院。
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